桂林地块前期市场调研报告.pptVIP

桂林地块项目 市场调研及发展定位报告;项目研究的工作阶段划分;Part2：市场环境研判;注：全市指标均为2006年数据，桂林“5区＋临桂”则为2005年数据。;人均GDP与房地产发展阶段的关系;产业发展分析;区县; 城市化进程;;区域规划及功能定位对房地产的影响;南区规划;南区规划;桂林城市化进程开始加速，房地产市场进入高速发展期，未来几年发展空间较大； 在整体发展态势良好的前提下，项目所在的南区成为城市发展的主要方向，同时大学城的规划建设以及瓦窑片区的改造等利好因素，也将较好地提升南区整体形象，并为项目客源提供有益的补充。;供需分析;Part2：市场环境研判－房地产市场研究;城市;西区;各板块特征分析——中心区板块;楼盘规模：区域内以零星开发为主，项目规模较小，估计今后大规模房地产开发的几率不大； 销售价格：东区主要以中高档居住小区为主，商业、别墅项目较少，区域售价集中区间为：3,200－3,800元/㎡； 客户来源：由于东区与市中心区距离较近，同时属于城市新兴高尚居住区，因此对市区及其他区域的客户有着很强的吸附力，汇集了全市范围内的高档客户，其中以东区为主；客户多为私企业主、高级管理人员、高级专业技术人员、中高层公务人员，是桂林市中高阶层主要居住区域。;楼盘规模：西区有广阔的土地资源，大地块大项目较多，西区楼盘规模以中大型规模为主，如奥林匹克1,000多亩、山水凤凰城1,300多亩。 销售价格：代表楼盘桂林奥林匹克花园约2,800元/㎡，长岛16区约2,200元/㎡，印象桂林约1,750元/㎡，价差较大。 客户来源：与产品结构多样化相对应，西区客户来源档次相差较大，普通住宅以临桂、市区部分中等收入群体为主；别墅市场上主要以桂林航空、银行等高收入行业集体团购，另外市外、省外客户购买比例相对较高（约10%）。;楼盘规模：除梧桐·墅规模较大外，其他项目规模较小； 销售价格：整体售价明显比其他区域低，其中大部分集中在2,000－2,500元/㎡； 客户来源：主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上不够宽裕的购房者；由于地缘、楼价关系，北区成为灵川、兴安等县区客户“进城”的首选，随着桂林城市的扩展、城镇居民收入的提高，这一趋势将在未来几年内表现得更为明显，但北区对于市区客户的吸引力较弱，主要以区域内消化为主。;楼盘规模：南区土地价值较低，但受市场规模的限制，整体规模较为适中，集中在4—6万㎡之间，其中安厦世纪城规模最大，总建筑面积达46万㎡； 销售价格：代表楼盘安厦世纪城3,200-3,800元/㎡，幸福家2,800-3,000元/㎡，德天广场2,500-2,800元/㎡，区域均价约3,000元/㎡； 客户来源：由于交通距离与区域形象的关系，南区项目主要以区域内消化为主，其中象山区北部靠近市区的项目吸引了部分市区客户，各楼盘周边的企业中高管理层、效益较好的单位员工及周边县市做生意的个体户等成为购房的主要力量。;板块间竞争比较分析;彰泰·城南小镇;市场产品综合分析;Part2：市场环境研判－房地产市场研究;高档住宅市场分析;整体市场发展趋势判断;秦统中国 ;桂北中心，旅游名城 ;消费者构成; 1.桂林的购房消费者普遍对未来的市场看好，多数认为桂林的房地产价格将保持着稳步和快速上升的态势； 2.消费者置业首选区域以中心城区为主，七星区与象山区分别居前两位，而对中远郊的项目抗性较大； 3.价格、地段、周??环境和房屋质量是消费者选择楼盘首先考虑的四个因素，前三者都不是项目的优势，所以只能从产品本身着手进行优化； 4.消费者仍然主要以本地购房为主，近八成的购房者以自住目的，投资仅为9%，反映出房产投资的意识尚不强； 5.多层、独立别墅和小高层的消费者认可度较高，尤其多层单位得到了充分的市场认可，高层的认同度最低； 6.三房两厅仍然是各个消费层次最为关注的户型，占52%；;7.套内面积90-130㎡是最受欢迎的面积，可见桂林人普遍喜欢住适中型、舒适型的房屋； 8.目前桂林消费者主要是选择毛坯房，占67%，但选择装修房的比例也占有三成多，反映带装修发售也逐步为市场所认可，因此，本项目可以考虑带装修发售的方式，并可以联动资源提供质素、级别较高的装修套餐来提升项目形象。 9.桂林人认为理想的社区环境排名前四的应该有园林景观、休闲广场、停车位充足和商业配套；而认为茶店路（迎宾路）附近住宅项目需要的商业配套主要是超市、银行和娱乐街区；因此项目在配套建设上需相应考虑。 10.桂林人喜欢的建筑风格及园林风格排名差异并不大，体现出包容性强的特点，只要是好的建筑风格，桂林人都会接受和认可。