武冈市盛丰书香苑营销策划报告.ppt

报告内容提纲;1;;年份;三.城市发展战略（1）;以武强北路——庆丰路——头塘乡为主线，集中新广场、新北站、高速路出入口、规划的飞机场为中心的新发展核心区域。;“一心”是指城市的核心； “二片”是以赧水为分隔形成的南北两大片区； “四区”是指将城市分成城东、城南、城西、城北四个区； “六组团”是指城北行政管理组团、城北综合服务与居住组团、城东工业组团、城南综合服务与居住组团、城西居住组团、城西工业仓储组团；;玉龙路、解放路等道路改造工程，完成投资3000万元 。;2009年全年建筑业增加值1.37亿元，增长22.5%；完成房地产开发投资1.1亿元。 ;都市豪庭;王城花园;晟铭雅居;御品都梁;■目前武冈市在售楼盘和新开楼盘较少，处于房源紧缺空档期； ■优越的地理位置、完善的配套设施、便利的交通以及较低的开盘价格，吸引了县城乃至周边区域城市等购房者的目光； ■中心板块的总体成交均价保持在3000元/㎡的价格。 ;2;项目区域概况;书香苑主要经济指标;户型;户型分析;中等规模，纯住宅小区，居住的纯粹性好； 武冈城市发展方向，巨大的升值潜力； 区域教育资源独一无二，文化价值较高； 邵阳地区商界巨擘，实力开发，诚信企业； 产品线丰富，主力产品迎合市场需要。;中部崛起战略带来交通（高速公路、机场）大发展； 武冈房地产市场处于高速发展期，仍有很大的购买及升值空间； 国家宏观调控，抑制了部分刚性需求，有反弹可能； 大量农村富余人口与年轻人往城市发展，带来无数购买力； 新城区发展逐步获得武冈市民认可。;隶属于武冈新城区，属于城市未来发展方向； 项目规模适中，交通便捷，连接高速入口交通线即将通车； 产品线以紧凑三房、舒适三房为主，面积区间符合市场主流； 武冈楼市发展竞争逐渐加大，客户面临被对手截流危险； 整体形象尚未建立，知名度与美誉度须待提高。;3;项目开发难点;1、客户来源问题;年龄;——目标客户有什么样的置业心理？;C 、个体户、附近生意人，年龄27-35岁 主要本案附近经商，有一定经济实力，这部分目标客户事业处于起步阶段，需要成家立业, 面临首次置业。;目标客户来源;中坚阶层;项目附近生意人；看好新城区发展、看重教育资源的投资人士。;2、物业定位问题;第四重：教育;第一层突破:?地段价值提升 ;当我们站在武冈城市发展进程的高度;第二层突破:?创新产品打造;第三层突破:?超额的升值潜力;第四层突破:?文化教育的价值;物业定位;形象推广定位;销售的快速突破需要以下条件支撑;主动出击，扩大影响！;根据市政规划，庆丰路将于2012年下半的通车，本案将直将受益，成为新区发展桥头堡。;二、项目发展再分析;4;一、项目营销总纲;１、客户积累策略;采用特殊技术、特殊方式锁定全市中高收入人群，提高本案客户群量与质的保障。 如锁定各大银行VIP客户，电信、移动、联通VIP客户，政府机关领导，学校、企业事业单位要员等特定人群；;乡镇拓展，主要是分布在项目周边主要乡镇。通过派单、路演、彩车等方式，提高项目在周边乡镇的知名度和影响力，积累中高档客户群体。;与项目重要节点时，举办与项目关联性强且影响力较大的事件营销活动，提高本项目社会影响力和知名度。 如项目封顶仪式，开盘活动，与学校联谊活动等重要事件活动;在项目推广过程中，可以举办各种特色且参与性强的活动，吸引客户参与到活动中来，并在体验活动、享受欢乐的同时，感知本项目，增强与项目之间的感情。如社区拔河比赛、幸运大抽奖、趣味游戏等；;与一中合作，赞助优秀高考学生助学金活动，体现企业人文关怀，传递项目优势教育资源优势；;经过项目一期的营造推动，工程、园林初步达到展示条件，建议在二期营销中推出样板房，让客户现场体验产品价值，最终促成成交；;由于位置较偏，目前区域认知度不高，以上措施的执行，仍无法确保本案积累充足的客户量。;客户拦截、引导;2、项目销售策略;一期推盘建议;前提条件：6月底完成所有建筑规划设计定稿工作； 10月上旬达到开盘所需要工程条件（含政府相关部门办理开盘手续）； 2013年5月完成一期工程主体结构封顶。;一期销售时间安排;04.21进场 推广启动;蓄客目标;诚意客户积累阶段;认筹阶段;通过发售VIP卡进行意向客户积累及筛分;优惠措施 小团体集中优惠 针对置业者在消费行为中普遍存在的“互动”特征，建议采用“小团体集 中优惠”策略，即凡一次购房五套以上者可享受更多优惠，以鼓励目标客 户带动亲友集中置业。 现场实价 专案控点 现场销售一口价，但专案可握有1-2个点的优惠权，灵活、酌情处理，以加 快销售速度。 新老互动，双向获益 为鼓励老客户介绍新客户购房，凡老客户介绍新客户成交一套，新老客户 均赠送红包、购物卡或减免物业管理费。;意向选房阶