泰安新华商业广场前期策划.ppt

;泰安2008年至2011年GDP总值持续增长，从1513.3亿元到2304.3亿元，人均GDP,从27794元到41850元； 旅游给泰安带来收入从08年143.5亿元到11年318.7亿元，经济的飞速增长，给多种产业带来的不同的机遇。;;城市发展三要素;新华的目标;;;壹 泰安的商业发展现状;一 泰安商业发展历程;传统百货落地泰安 银座商城（中心店）落成;二 泰安城市消费力;图：泰安社会消费品总额（2006年—2011年）;泰安人均GDP，2008年到2011年，从27,794元到41,850元（美元6557.895元），真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。;从泰安各零售业态发展形势来看，商业发展正处在同质守旧的传统商业模式及消极的街道式购物环境，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展，但迄今为止，泰安没有一家真正意义上并经营良好的商业购物中心。;三 泰安商业格局现状;市政 商圈;四 泰安城市商业现状？;名称;名称;名称;名称;名称;名称;名称;商圈名称;序号;序号;序号;;序号;泰安商业发展趋势;贰 业态分析及竞争对手分析;一 泰安商业业态现状;【购物中心】;开发商/持股方;楼层;银座的业态构成主要是以零售为主，餐饮、娱乐分布在稀少;泰安先锋电影城（属于今典院线旗下），总面积1430㎡,共有6个放映厅，观众总座席数约670座，属于泰安最早进入的电影院。;开发商/持股方;楼层业态分布图;【大型超市】;大润发;楼层;大润发主流客户以超市购物为主，配套业态较为丰富。;卜蜂莲花;楼层业态分布图;开发商/持股方;开发商/持股方;;【服装、美食城】;位置;位置;【商业步行街】;位置;小结;位置;小结;位置;;位置;小结;【家居卖场】;地址 ;楼层;地址 ;地址 ;小结;【娱乐、休闲】;位置;消费;开发商/持股方;开发商/持股方;开发商/持股方;;【酒店】;档次;;【餐饮】;麦当劳：位于东岳大街和青年路的交叉路口，两层，2002年入驻泰安，经营面积400平方； 肯德基：以泰安大型商场为依托，银座（两家）、卜蜂莲花、恒盛国际是泰安目前最红火 的西式快餐，单店营业面积在200-500平方米； 德克士：依托中百集团，两层，面积250平方米； ;川菜馆和东北菜馆大多集中在市区居民比较集中、人口相对密集的地方???且数量较 多，规模一般都在200-500平米之间。 还没有规模较大全国连锁性的大型餐饮，但因价格低廉，菜品实惠，便利等特点生 意依然兴隆。 主要代表街区以顺和街、东湖路比较典型。代表当地特色的农家乐烧烤园遍布城郊 乡间，在每年的4-11月期间也以其田园自然特点也吸引着各行人群。;;【写字楼】;开发商/持股方;开发商/持股方;;我们在分析商圈商业的同时，我们的竞品是哪些？;本项目大型综合体的打造，所以项目所涉及的竞品非常明显，现有项目而言火车站商圈、财源商圈商业显然成为本项目最大的竞争力，未来项目竞争主要是名嘉广场：;开发商/持股方;开发商/持股方;;叁 项目分析;项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争项目，分析区域消费群体的构成，寻求项目发展的方向。;泰安新华项目总体目标是占地5500亩超级大盘， 其中先期开发的80万方综合体， 一期商业面积占14.7万;本项目位于北至泰玻大街，南至万官路， 西至傲来峰路，东至龙潭路； 项目属于中心城区连接高新城区的城乡 结合部，属于城市连接枢纽地段。;;本项目东临龙潭路，龙潭路是连接主城区和新城区的必经通道， 北面的泰玻大街通往长城路（CBD商务区），交通状况良好。 整体而言，本项目周边道路主要靠龙潭路，本项目应合理运用 道路的人流，将项目以该道路为主要展示面。;本项目交通主要出租车以及公交车工具为主;本项目的辐射面主要涵盖由东到龙潭路、西到京福高速、北到环山路的时代发展线上南部高新区及泰安西部新城区，本项目也将成为新商圈核心最有力的竞争者。 作为泰安的城乡结合部周边有诸多原驻居民区、回迁社区、大量商品房及高档住宅区，包括泰安公务员小区在此处将建设1000余栋住宅。 4公里内，周边人口将达到20余万人，常住人口8余万人。周边企事业单位，泰玻厂、华鲁锻压机床有限公司、泰安高压开厂等。;类型;本项目竞争项目集中在老城区商圈； 项目周边现有的综合体规划比较少，未来片区综合体名嘉广场； 本项目周边以长城路项目居多，政府规划商务CBD中央区； 项目优势辐射全市，辐射面广。;Strength;肆 消费者分析;一 消费者人群分析;;;受访者以高中和大专学历为主，5成以上是来自公司普通职员和中层管理人员， 以私营企业与国营企业为主，另外政府公务员也有一定比例。;婚姻状况;超过78.9%的被访者有自己的住房，21%的被访