绿地上海花桥项目商业定位及业态规划.pptVIP

————花桥项目商业定位与业态规划 ;目录 ▲ 市场分析 ▲ 地块属性分析 ▲ 市场机会点及定位 ▲ 地块商业业态规划及分布 ▲ 总结 ;▲市场分析 1：花桥镇目前商业分布及经营现状 目前花桥镇的商业集中区域为 花溪路、花望路沿线以沿街小商业 及社区商业为主，无集中的商业中 心及街区主要特点体现为脏、乱、 差。目前花桥镇商业可高度概括为 “集镇” ;2：花桥镇未来商业分布及业态分析 花桥镇在建以及未来规划的办公、住宅、商业中心均位于绿地大道的南、北两侧。 办公：以花桥国际商务城为核心超大体量 商务中心。 ;住宅：以绿地21城、国际华城为核心包括未来宗地位置西北面的大型居住及生活配套区，成带状分布 商业：花桥国际商务城配套商业、绿地21城配套商业为主 3：目前绿地大道沿线已规划集中商业分析 业态分析： 为满足国际商务城及超大住宅社区的配套要求，目前集中商业的规划业态分为： ▼ 酒店：位于绿地21城项目内部的四星级绿地豪生国际大酒店（目标消费人群21城业主所带来的消费人群）、位于中央商务城的希尔顿酒店，天天假日酒店、东方海外 酒店等均为四星级以上酒店（目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差人士） ; ▼大型卖场：由绿地引进的韩国易买得超市（建筑面积20000平米），辐射半径 地块半径3公里范围的常住人口（我地块位于辐射区外） ▼建材、家居超市：由绿地引进的家世界、美饰家，基本能满足绿地大道沿线楼 盘建材、家居用品的购买需求 ▼商业街区：绿地的香榭利 大道风情商业街区为核心的沿街商业区 ▼菜场：绿地21城内部设置 ;▲地块属性分析 1：该地块规划设计要点 地块商业建筑面积可以做到 沿绿地大道不得布置条状小型商业，主要商业沿西侧沿规划道路布置 2：该地块是商业的区域属性 位于国际商务城的偏西南侧位置、位于绿地21城商业的西侧 地块、区域属性SWOT S： ＊本项目西北侧为规划型居住及生活配套区，相对于国际商务城商业、绿地21城商业具备区域优势； ＊位于绿地大道两侧的大型商业定位已基本明确，我公司可根据已有商业业态制定出合理的商业定位及业态组合，风险较小（目前绿地大道沿线已规划4家高星级酒店，存在较大经营风险） ＊地块内水网发达，其中一条活水水系从地块中部穿越，为地块内部高档商业街区设置提供便利条件 ; W： ＊本项目与绿地21城商业、国际商务城配套商业地理区位上比较，明显处于劣势 ＊本项目因商业体量限制，没有形成未来花桥商业中心的条件 ＊本项目商业体量为建筑面积30000平方米（按容积率1.6计算，商业指标做满），如只满足社区商业配套（8000平方米左右），无法消化。 O： ＊国际商务城 及项目周边住宅项目的陆续启动，未来会给本项目商业带来充足的人气 ＊目前绿地大道沿线已规划或在建商业项目存在大量的同质化竞争。同时部分国际商务城及周边住宅项目配套所必须的商业确没有设置，给我公司商业定位及业态规划带来机会点 T： ＊项目周边无任何商业氛围，造势难度较大 ＊该地块规划设计要点（商业部分）较不合理，给本项目商业分区带来风险 ;商务启动区：135公顷 临安亭，综合型办公集聚区；规划有亚太广场、中海外酒店及住宅、希尔顿酒店等。2010年完成规划建设; ; 以面向国际商务城办公、出差人士为主的花桥酒店业酒店的规划标准较高（未来客房均至少在350以上），均面向高档消费人群。明显存在商业多层次配置的不合理，而面向商务人士中主要中低端人群的酒店（客房价在两百左右），没有配置。而作为目前国内外商务人士首选的连锁酒店（如家、莫泰、锦江之星等），在依托强大国际商务城的依托下必将拥有强大的市场支持。 操作手段：目前已与此类连锁酒店进行初步接触，其物业建筑要求面积在6000—8000㎡左右。目前莫泰、锦江之星、如家快捷已完成对项目的初步踏勘，初步表示了合作意向。每一单层租赁面积至少1000平方米,至多租赁8个楼层 。其中一楼面积至少1200平方米。该类酒店合作模式已租赁为主，整体物业产权收购为辅。目前莫泰、如家均表示了未来对本项目商业物业租赁的兴趣（酒店要求规划在该地块的东北角，且尽量做成独栋建筑），连锁类酒店平均商务条件为1.0元/天．平方左右，租赁期限20—30年。 建议：按连锁酒店的初步要求在本项目的东北侧位置设置单栋4—6层，单层1200平方米左右的酒店。在取得初步规划图纸后与酒店方沟通，争取做到定单式操作，最大化降低公司商业物业的开发风险。 ;莫泰连锁酒店; ;联华超市;新城．翡翠湾沿河风情街;1、连锁酒店：此区域是被地块交通最为便利、也是最接近商务城的区域。同时拥有较好的可视度。建筑面积6000—8000平米。应考