舟山三盛海景时代广场商业综合体战略策划报告.ppt

;; CHAPTER1: Property market research（市场属性研究） 市场竞品研究（酒店式公寓·办公·商业）;类别;类别;类别; CHAPTER2: Plot properties research（地块属性研究） ; Point1： 项目产品分析 ;1#、2#、3#塔楼产品比较 总建面：33579平米； 总套数：503套； 总套数比例： ; （1）区位优势：位于东港核心商业中心，紧邻区政府，区域 位置优越。 （2）交通优势：三面紧邻城市主干道交通便捷。 （3）景观优势：项目四至可观海望山，一面紧邻城市绿化带 （4）产品优势：规划LSC区域升级商业综合体，外力面现代极 具质感，项目整体品质较高；; CHAPTER3: The whole project positioning（项目整体定位） ;;项目核心定位： 中国首个国家级海洋新区??，舟山，普陀东港核心， 集合海景SOHO、创意办公、精品酒店、LSC休闲商业于一体，滨海体验式商业集群。 ; 它是： 具有 “功能型、服务式 ”的海景SOHO； 具有时尚创意并渗透文化张力的“小而精致”的精品酒店； 代表东港新区新办公理念的创意办公； 升级舟山及东港商业的“LSC体休闲验式”的滨海商业中心，以餐饮休闲娱乐为主； 它是东港城市生活的新趋向，是东港商业文化升级的新标志。;商业价值：以LSC商业功能为主， 以精品酒店提升产品档次，并结合创意办公、海景SOHO形 成可循环再生的商业生态系统，各商业形态之间相互促进，互为价值链。 ; CHAPTER4: Product Suggestion（项目营销总体策略） 营销策略·价格策略·营销模式·推盘策略·推广策略;;; POINT2：营销核心策略详解 价格策略：以短期内达成快速去化为任务的适当“宽松的价格策略” 模式策略：以快速去化为任务的“直接销售”结合以招商先行，后续带租约销售模式 推盘策略：以快速区化为任务的 “集中部分产品优先推盘”及 后续产品价值最大化推盘 推广策略：以区域联动传播及线上线下互动传播“相结合的立体推广模式 ;; point1：项目整体定位标准 ——本案价格界定原则 以“适度宽松的价格策略”，达成短期内快速去化的营销任务为前提； 以“市场价格为依据”， 以切实可行的符合市场综合价格范围为依据； 以“商业的市场收益”， 以商业的实际投资回报收益为参考进行界定； ; 商业价格界定（市场比较法—1F2F） 本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”碧海莲缘“、“ 舟山水产城 ”。 ; Point2：商业价格定位（收益还原法—1F2F） 根据市调情况看， 项目周边“东港中昌街、海莲路、碧海莲缘街、昌正商业街的商铺租金主要集中在1-3.5元/平米./天左右； 若按均租金2.5元/平方米./天计，则单套商业的每平方米的年纯租金收益为： 2.5元/平方米/天 × 365天 = 913元/平方米； A方案: 若期望的投资回报率为6.5%，则单套商业每平米售价为 913/6.5% = 14046元/平方米 B方案: 若期望的投资回报率为3.5%，则单套商业每平米售价为 913/ 3.5 % = 26085元/平方米 取A、B方案的均值，则收益还原法得出本案的合理单价为 20065元/平方米。 作为商业用房，主要以投资回报用途为主，因此收益还原的权重将占较大比重，在此设定收益还原占60%，市场比较占40%。 则本案商业价格为： 20065*60% +55000*40% = 34039元/平方米 ; 本案商业价格定位（1\2F ） : 40000—50000元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况，