长沙万科城项目一期及二a地块商业营销策略报告.ppt

长沙·万科城; 商业营销不能像住宅营销一样, 商业需要的就是氛围与气场! ;万科城商业必须站在 项目整体运营 的基础上谋略;项目运营所要达到的核心目标：;商业提报背景： 报告涉及范围：项目一期底商、二A区域底商及二A区域独立商业。 总面积4389.58 ㎡，共72个铺面，其中一期底商、二A底商目前都已到达预售条件，二A独立商业建筑主体已完成。;此次提报的基本目标：;整体策略 步走：;1、开福区居住环境优越，但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下，给人以距离感； 2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但在城北呈单极化发展； 3、经浏阳河与京广铁路的隔断，项目区域内的商业几乎为零。 ;;;寻求化解……;价值认同点1：化解客户对区域的抗性 城市新中轴，发展咽喉地段，福元路过江大桥河西滨江新城，区域发展及升值潜力是化解商业购买客户对地段抗性的有力说辞。;价值认同点2：解决客户对地段的抗性 地铁一响、黄金万两，福元路过江大桥双重保障，汽车北站改建扩张，未来人气不是问题。;价值认同点3：解决商业氛围问题 大型商业规划+四大社区规划，周边发展利好支撑商业前景，商业大氛围形成不成问题。;重点案例/湘江世纪城：全长沙商业巨无霸，品类齐全，辐射范围广。;重点案例/珠江花城：项目正对面，全部自持性商业，拥有优厚的自身资源。;重点案例/珠江花城：项目正对面，全部自持性商业，拥有优厚的自身资源。;;价值认同点4：解决人气问题 万科城商业可辐射一级圈人群达16.8万，本社区占1.88 万，对商业的需求量极大，可实现人气的良性循环。; 项目所处区域为长沙唯一的三水环抱住宅区 以项目为中心，车行10分钟距离区域内，目前已明确已建、在建、筹建住宅约68544户，按每户3.5人计算，约24万人，其中已建和在建住宅约53344户；筹建面积达152.8万平方米，约15200户;普通客户;目前以万科城为标杆的周边项目，销售平均价格约7600元\平米，这里聚集的是一个高消费群体。;价值认同点5：解决客户信心的问题 深国投商业用地占地于此、北城商业以湘江世纪城率先兴起，并日益成熟，滨江新城正蓄积后发之势，万科城凭其齐全配套，未来升值潜力巨大。;万科城所处片区商业前景潜力无限，必定成为一个名副其实的商业中心， 而万科城具备商业中心的王者质数……;价值认同点6：项目自身配套支撑 约7万平米大型临街商业楼，16800亩绿地樱花林休闲公园，红黄蓝幼儿园多层面吸引人气积聚，一流的配套。;价值认同点7：项目本体解析 项目商业价值：7万体量，肩负打造成区域商业中心使命. 融国际品牌超市，商业办公楼、住宅底商、集中型街区整合为一。;项目商、住指标： 总建筑面积：49.41万 总用地面积：19.54万 总容积率：2.52 绿化率：40% 建筑密度：23% 商业配套：7万 预计总户数：3500户;价值认同点9：品牌价值 万科长沙布局各极呈完整，各项目都成为区域标杆，万科城商业当仁不让将成为片区商业中心内核。;商业优势已然明显……;定位原则：从项目整体商业营销角度定位 定位方向：大商业共荣 + 品牌效应 + 高端形象;商业功能定位及业态定位：;准确的功能定位：;主推案名：;万科商业第一街;形象定位＝核心定位语： 万科城商业街，长沙只有一条！;两个考虑： 基于区域商业空白，结合自身产品特点的考虑。 基于无大商家入驻前提下的商业营销考虑。;商业业态定位;;大中型特色餐饮类——中西餐厅、花之林、湘西部落、小肥羊等特色品牌餐饮;定制型商业业态——高档美容、美发、养生吧、茶吧、街区医院，主题超市等;基于定位考虑， 为使得商业竞争力及价值充分体现，最快速度实现商铺销售 采取怎样的营销策略？ 惟一方向：做出商业氛围与气场 ;我们必须解决两个极核矛盾！;内外焦困之现状，;又是一个非常时期！;“Mr.King”解读：;“Mr.King”计划的实质：;“Mr.King”计划要达到的目标：;整体策略 步走：;一、策略原则;策略原则1;单点攻击与拉网营销相结合;小鱼耕作，大鱼游;内卡：资格准入，适时转化，扩大战果。 外卡：做好“Mr.King 计划”客户搜集工作，进行来访登记，锁定。;一、策略原则;整体营销推售节奏如下：;;;;;整体策略 步走：;一、招商原则;分品牌，分类别定向宣传，释放招商信息 以品牌商家谈定为主方向，带动其他小户进驻；;虚：以谈定大型品牌商家进驻造势为突破点，吸引其他中小商家进驻； （通过意向合作、加盟指定点等将这些品牌商家也可能成为我们的“传声筒”） ;1、采用差异化进攻，避免同业竞争;一、招商原则;招商前关键问题;主题街区;业态建议——1、2#栋 ;1;二A商业规划重点：化解此区商铺不临路的不足，根据围合设计特点打造围合的主题街区，将每一个铺的价值挖