2012年湖北博大长的兴城欧陆风情社区项目定位与发展规划报告前期策划.pptVIP

博大长兴城 项目定位与发展规划报告; 新德坊对本项目目标的理解;项目定位与发展规划报告;主城区总体布局以“一心二轴三带四区”的结构形式向东发展;二、孝感市房地产市场运行情况;单位：元;东城区楼盘概况;中建国际花园;四、孝南区可比楼盘分析;从开发量上看，除2008城市花园和北辰花园项目体量较小，选取其他项目规模为9-56万㎡的中大型项目； 产品形式上，除北辰花园和2008城市花园项目规划为纯多层产品，其他项目均为小高层、高层设计。容积率在 2.8-3.3区间；;从价格上看，地段对价格的支撑因素非常明显，尤以东城区作为孝感市开发区，树立了孝感价格标杆； 车位比成为客户后期衡量一个项目档次的重要因素。开发区典型调研项目定位均在中高档以上，车位比基本达到1：0.5以上；老城区为1：0.3； 项目绿化率设置基本在30%以上，较为重视园林景观的设计。航天首府项目绿化率达46%，在后期销售中成为一大卖点。; 典型项目主力户型为3房，次主力为2房，配以少量4房或复式等户型； 三房面积平均在130㎡以上；最小为90㎡(后湖御景)，最大为150㎡(航天首府、东方龙城)； 从调研了解的实际销售情况来看，在各项目中总价高的大面积户型及复式销售相对其他户型滞缓，存在一定难度。;五、孝南区可比楼盘户型设计;五、孝南区可比楼盘户型设计;五、孝南区可比楼盘户型设计;乾坤豪府;湾流汇;湾流汇;概况;概况;概况;概况;概况;产品户型创新程度不高，较为常见集中在入户花园、飘窗、阳光房、大开间、双卫浴、双阳台、一层私属花园等； 仅局限于阳台、凸窗、露台等基本的面积赠送，性价比不高，仅满足基本居住功能； 户型设计较为阔绰，大二房、大三房设计较为普遍； 120 ㎡以上大三房一般设置双卫； 区域内产品供应中60-70 ㎡市场少有，80-90㎡二房基于总价和首付较畅销，主力户型为104-116㎡紧凑三房及120-130㎡阔绰三房，其中135-150㎡以上的豪华四房销售阻力较大。;项目二期定位与发展规划报告;项目总控制指标;项目整体容积率2.14，规划总建面32万㎡地块邻近孝感火车站，西南面接现有民宅，西面跨轨道交通线望孝感城区。项目二期位于孝感区长兴北路，总用地面积约70185.3 ㎡ ，整体地块规整，较利于规划设计。;地块对外交通动线分析;影响最大;地块商业价值分析分析;因素;项目二期定位与发展规划报告;S 优势;孝感首个——花园式的原味欧陆风情社区;项目二期定位与发展规划报告;二期拥有水景资源，要充分利用临河的自然资源做好景观社区规划，打造孝感区域内独一无二的河景住宅。;在产品形象上应走高端路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过提供高性价比、高附加值的产品促进销售。;都市新贵，城市中产;基于项目自身及市场竞争;户型建议;项目二期定位与发展规划报告;建筑;建筑;从用地指标来看本项目的建筑类型 由于本项目整体容积率为2.14，航空限高区域（多层）占地较多，从土地利用角度分析，二期开发强度必须大于2.14，介于2.5-3.0之间。最适宜实现的类型为：小高层、高层 从用地的规模来看本项目的建筑类型 由于本项目的用地面积为70185.3m2，项目最适宜实现的类型为：中大户型的组合搭配 从区域楼盘来看本项目的建筑类型 区域楼盘为了营造中庭园林，预留更多的景观绿化空间，将建筑层数拔高，减少建筑的栋数，所以项目建筑类型应以小高层、高层为主。 ;从土地价值最优实现角度选择本项目物业开发类型;物业组合;高层;由住宅围合构成一个院落，空间领域感较强，有利于地块中心空间及园林展示效应； 点板结合，尽量做到南北通透 用满容积率，适当降低建筑密度； 注重小区规划布局的层次感与梯度感设计，实现和谐系统一致； 临排水走廊设置多层，临轨道交通线设置高层，最大程度展示及规避周边环境影响; 根据资源分配，合理布置房型； 注重建筑单体体形系数，满足节能环保相关规范要求； 社区设置环形车道，车行出入口与规划道路合理衔接； 设置适量底层商业作为社区配套。;建筑;;注重小区规划布局的层次感与梯度感设计，实现和谐、系统、一致。;【园林打造—中心亲水园林】;通过建筑立面颜色及造型的变化实现建筑空间的变化，富有立体感、层次感和现代感 点式结构，景观均好，建筑布局更为灵活，空间结构更为灵活，亲和社区的营造方式;【园林打造】—缘起于德国魏玛公园的建筑与园林，人文、生态、休闲、浪漫;【园林打造】四大主题园林：太阳能的院子、纯净水的院子、叶绿素的院子、负离子的院子，园林水景完美演绎;【长城世家】;产品性价比挖掘;户型设计建议;户型设计建议;户型功能弹性：弹性空间预留;户型舒适性提升：南北通透;户型舒适性提升：多面采光;建筑;保安亭;一、园林细部建议;一、园林细部建议;建筑;各类商业中心的典型主力租户及相应商业形