万科长沙万科金域的华府第二季度营销策略.pptVIP

*;营销目标 前期工作回顾 市场分析 营销策略 二季度营销执行计划;一、营销目标; 年度销售计划8.1亿;阶段;6月19日前需来访6500批，认筹2500个。;二、前期工作回顾 ;2010年3月1日： 临时接待中心正式对外开放； 2010年3月15日：万科金域华府主形象确定； 2010年3月20日：万科2010年品牌发布会召开； 2010年3月27日：地球一小时活动； 2010年3月： 万科金域华府网络推广营销工作全面展开； 2010年3月： 万科金域华府电影季《杜拉拉升职记》抢票活动启动 2010年4月1日： 万科金域华府第一个外展点入驻 ………;前期工作回顾总表;;二、临时售楼部基本具备接待功能;武广灯箱制作安装完成 （包括：品牌、金域华府、万科城）;四、物料设计正在完善;手提袋设计 档案袋设计 围墙设计修改;电影季第一场： 《杜拉拉升职记》专场确定 时间:2010.4.17下午2：50 ;巡点位置：雨花亭沃尔玛卖场2楼主扶手电梯左边拐角处 起止时间：4月1日—4月30日 ;前期网络媒体为项目炒作宣传的核心渠道; 现共有7家合作媒体(分别为:搜房、新浪、腾讯、0731房产网、长沙楼市网、焦点、红网)3月共点击量为12850次;平均日点击量为4283次;发帖2032篇。 从前期客户来访来电比例来看，网络推广是比较有效的方式 , 推广的主力集中在搜房网，搜房是目前长沙客户关注度较高，认可度较高的专业网站,相对很多宣传也比较配合。 ; 每周定期发布炒作软文 在首页增加了软文标红报道 发布主题如下: 1 、 别装啦，万科来了— 5年精装革命 万科将精装进行到底 2 、万科金域华府-- 雨花区政府旁的高尚生活领地 3、 直面雨花区政府 万科金域华府有话说 4、 28亿造就绝代清溪川”-- 万科金域华府捧得美人归 5、长沙浦东时代来临，武广领跑城市未来 ;电影季活动网络传播较为理想 与搜房合作的电影季活动火爆进行,点击人数过万 在首页增加了活动的软文报道. 在所有业主论坛进行活动预告的总固顶. 设立专题帖,专人维护,跟进网上抢票活动进展. ;发送时间;已联系大客户单位: 中南院、中心医院、湖南省联通、雨花区政府、民政学院、新星小区、高桥大市场等。;来访客户与蓄客目标有较大差距，下阶段需提高客户有效到访量。;来访客户：截止3月11日共来访客户 1422批，前期项目推广未大规模启动，仅以行销拓客和网络为主，3月共来访客户553批，4月以来户外、网络、短信全面铺开，现场户外导示及现场包装完成。截至11日，4月来访来访客户869批，4.2～4.5恰逢清明节假期，客户来访较多。拓客转来访效果逐步展露。 来电客户：截止3月11日共来电客户 1177批，3月共来电客户687批，4月来电客户490 批。近期网络抢票活动逐步进入高峰，周末短信效果较为明显，因此来电客户激增。;来访客户 :由于项目目前线上推广较少，导致路过上门客户较多占21.76% ，其次目前行销拓客已初现成效外拓客户占18.28%、搜房网为较早线上推广渠道，运作较为成熟，吸引客户达 18.28 %。 建议：增加线上推广渠道及线下拓客力度，加快完善项目销售物料（户型单张、折页等）。;来访客户 中以雨花区占比最高约为52.1%，其次是芙蓉区和天心区客户占比分别为15.9%、9.6%，由于线上推广未大幅进行，市内其他区域的来访都相对较少。 外省客户上海、广州各13批，深圳11批、北京9批，浙江8，杭州1批、温州1批 建议：扩大雨花、芙蓉、天心区宣传深度，同时对其他区域进行定向推广，增加其他区域的来访客户。 尤其是市区潜在投资客户未来需深度挖掘。;来访客户 ：首次置业客户群体占59%，投资客户占29%，同时由于区域价值被广泛认同，12%客户看重区域发展潜力和周边重点规划对本项目升值潜力，在首改置业中优先考虑本区域项目。 建议：下阶段第一要针应加强塑造项目投资价值；第二加强对投资客户的宣传覆盖力度;来访客户与蓄客目标有较大差距，下阶段需提高客户有效到访量； 目前推广渠道未完全铺开，需加大推广面； 加强对市区宣传覆盖力度，改变来访客户区域主要集中在雨花区的局面； 挖掘投资客户，重点覆盖市区以及深圳万科、中原投资客户渠道。;三、市场竞争;市场成交快速增长，09年成交量1018万，市场出现供不应求，价格较大幅度提升。;2010年总体供应量预计达1275万㎡，其中雨花区全年潜在供应最大达471万，整体市场压力较大，其中1-3月新增供应面积：335万平米。;新一轮政策调控信号密集释放：为降低经济泡沫化风险，行业政策（尤其房贷政策）开始收紧，预计下半年市场可能