卓越长沙蔚蓝海岸的大盘项目营销策划案.pptVIP

卓越·蔚蓝海岸 项目营销策划案;卓越·蔚蓝海岸要实现价值营销，必须从以下研究原理出发：;这是我们研究卓越·蔚蓝海岸营销策划的主题思路：;·目标客户群细分; 我们以长沙非中心区域具有典型代表性的高档楼盘作为参照，以了解目前市场上同类项目的客户构成情况：;2、客户来源区域 （某楼盘客户来源区域参照）：;3、客户年龄构成情况 ;4、汽车保有情况 ;——目标人群的共性： 教育程度较高； 收入：个人月收入4000元以上;家庭月收入8000元以上 人生态度：勤奋，享受生活，对待生活质量有较高要求 购买心理：爱面子同时注重实际，理性消费是主体； 出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求 较高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧和商业店及文化场所;目标客户是什么？; 项目的户型和面积主要针对中产阶层，并非豪宅定位； 据调查，岳麓区有高比例的白领、教师、公务员计划在近几年内置业，就近选择是本地客户购房重要的选择理由； 因目前政府对本项目的市政、交通及相关配套规划并无明确导向，加上本项目的价格，对一次置业人群吸引力不大； 富足人群关注楼盘质素，暂时性的不良因素对他们并影响不大；;生存需求;二次置业人群;;·项目的价值定位;所谓：知己知彼，才能百战不殆！ ◆了解对手的竞争优势，才能走差异化 线路； ◆了解对手的竞争劣势，才能寻找我们 的突破口； ◆了解我们的竞争优势，才能强势出击； ◆了解我们的竞争劣势，才能避他人之 锋芒！ ;资源竞争分析;板块之间的竞争：;规划方面考虑: 长圭新井、暮云片区＞高星银望＞捞霞新世纪＞岳麓含浦 自然资源考虑： 捞霞新世纪＞岳麓含浦＞高星银望 从配套上考虑: 长圭新井、暮云片区＞高星银望＞捞霞新世纪＞岳麓含浦； 从目前以及潜在的楼盘开发规模、开发档次考虑: 岳麓含浦＞捞霞新世纪＞长圭新井、暮云片区＞高星银望； ; ;卓越·蔚蓝海岸处于河西区域的市府板块，在河西四大板块的资源对比中，可以看出： ;楼盘间的优劣势比较：;品质竞争分析：;从独立别墅的比较： 已售的【金鹰城·圣爵菲斯】综合品质是最高的，价位达到了210-318万/套；【香格里·麓山】的独立别墅是130万/套；但是两者的面积基本趋同，都在350平米/套左右； 从联排别墅的比较： 【金鹰城·圣爵菲斯】的价位在58-90万/套，【香格里·麓山】的价位为64万/套左右，【水云间】的价位在92-184万/套； 从多层洋房的比较： 【美林·水郡】为纯多层建筑，价格控制在34-72万/套，【绿城·桂花城】目前只推出三房产品，面积集中在145㎡左右，总价控制在50-65万/套； ;房产商开发模式比较：;卓越·蔚蓝海岸的核心价值定位是什么？;【卓越·蔚蓝海岸】是什么？ ;为什么要选择【卓越·蔚蓝海岸】？ ;【卓越·蔚蓝海岸】有什么好？ ;项目营销策略;卓越·蔚蓝海岸营销推广主题之一：;卓越·蔚蓝海岸营销推广主题之一：;卓越·蔚蓝海岸营销推广主题之二：;卓越·蔚蓝海岸营销推广主题之三：; 卓越·蔚蓝海岸的营销是一个体验式营销的过程;一 期; ·首要原则就是能够保证整个销售过程与项目高品质的总体形象一致 ； · 先推联排别墅，首先树立项目在市场上的高档次形象，以迅速的区别于其它档次项目，即使有价无市，但是其最关键的作用已经发挥； ·同时配以部分多层公寓推出，能够确保项目发售后取得比较好的市场反应和销售效果，造成一定的热销局面，且可以顺利实现部分资金回笼； ·项目内高端产品和低端产品同时推出，还有利于巧妙地避开了低价产品与高价值高端客户的固有矛盾，不会造成类似产品的抉择困难； ·次推叠景洋房，首先这种产品是项目的主打产品，这个时候推出来，一为其它小区内的各种营销条件基本齐备，可以让它对市场亮相，另外的原因是项目到了需要向市场重拳出击的时候，让我们的特色产品迅速占领市场； ·按照这个顺序，整个销售过程有品质逐步提升，价格逐步走高的感觉，步步紧逼，促使买家快速成交 ;定价原则：;营销条件（以开盘为例）：;体验效果;服务体系;公关活动：;■ 政策性风险： 1、?来自国家宏观调控采取的金融、税收新政； 2、房地产行业为规范发展而采取的结构性调整政策； 3、 本地区对房地产行业的相关政策调整；? ■竞争性风险： 1、本项目产品的消费者市场的规模、增长速度； 2、长沙几大开发板块的同质化竞争对项目整体的影响； 3、同区域的楼盘之间竞争对消费者的分化；? ■开发与营销的风险： 1、各种对施工能够产生影响的因素控制情况，如成本、天气； 2、工期与销售进度之间的配合； 3???销售前工作的准备程度；