北京朝阳北路酒店的式公寓市场研究及价格定位报告.pptVIP

朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告;目 录;精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活 涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员 办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿 配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施 具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、订票、叫车等;市场研究分析;酒店式公寓客户群体的特性： 来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人；在外企工作的中国高管职员。 职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻京工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例很小。 北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。 ;目前北京酒店式公寓主要类型 1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓;零居室酒店式公寓图例;北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。 北京酒店式公寓分布的涉外及办公特征显著。;项目名称;北京市各区域新建酒店公寓特征;二、区域酒店式公寓分析;重点区域酒店式公寓分布;区域酒店式公寓分布特征;项目名称;CBD区域酒店式公寓特征;1、总体供应量大：CBD总量占北京市总量的近50%； 2、出租项目比例达到北京市出租项目的62.1%；在CBD酒店式公寓比例为75%； 3、新建酒店式公寓在北京市分布更加分散：在售项目达到北京新酒店式公寓项目的30.7%。;老项目;项目名称;三、区域市场环境研究分析;区域属性：泛CBD区域，目前仍属于CBD后花园居住区，目前已升级 为北京市又一富人居住区。 交通条件：城市快速交通线——朝阳北路的规划及2002年动工改造， 是促进区域地产升温导火索。 配套设施：商业及教育配套正在建设，预计2009年将走向成熟。 环境优良：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带。;区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征;;四、项目自身条件分析;项目户型配比分析;优势;项目租售模式定位;本项目沿朝阳北路可上三、四环，CBD、使馆区均可以30分钟内到达。 上五环向南或四环向南，也可快速到达亦庄经济技术开发区。;成本法：将项目的单位成本加上预期利润（一般为20%-25%），具体额度由开发商自行决定，即为最基本的定价方法。 本项目成本构成：预计前期投入成本（不含销售费用及销售税费）为80000万元，项目总建筑面积（暂设为可售面积）70000平米，设销售费用为前期投入成本的2%，销售税费为销售额的5.5%。 设预期销售均价为A，则运用成本加成定价法，销售均价为： 销售均价A＝总成本× （1+预期利润率） ÷ 可售面积 ＝(前期投入成本+销售费用+销售税费) × (1+预期利润率) ÷可售面积 预期总成本利润率取高限25%，计算如下： A＝(80000+ 80000 × 2%+A× 70000 × 5.5%) ×(1+25%)÷70000 A=15647元/平方米 通过此公式可以算出：本项目成本加成法得出项目销售均价为15647元/平米。;销售价格定位（二）——市场比较法定价; 定价对象与案例; 定价对象与案例 比较对象 内容 ;市场比较法定价结果;（1）收益法定价的公式;假设纯收益每年不变 r=7.47% n=50 出租率按80％，70％，60％，运营成本按总收入的20％计算 a＝6.73×1×（出租率）×365×（1-运营成本） 将上述数据代入前述公式，计算出不同出租率下的价格如下表：;销售价格定位（四）——住宅价格与酒店式公寓价格比例关系法定价;预期总利润率;销售价格定位（五）——长期趋势法（1）;销售价格定位（五）——长期趋势法（2）;租金定位（一）——成本加成法（项目租金基价）;租金定位（二）——市场比较法; 表1：比较因素指数表; 表2：比较因素修正系数表;租金定位（三）——住宅与酒店式公寓价格比例关系定价法推导;租金定位结果 1.成本法仅是确定了为确保开发商获得