宁波高新科技广场的写字楼项目营销推广策划提案报告.ppt

宁波科技园区写字楼项目高新科技广场营销推广策划提案报告;第一部分 宁波办公市场解读 第二部分 战略开发目标研讨 第三部分 项目属性深入分析 第四部分 目标市场细分组合 第五部分 项目市场形象探讨 第六部分 创新产品定位研究 第七部分 产品方案设计排布;土地供应情况分析;? 由于04年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，容积率多为2.0～3.0之间，因此低密度和低容积率成为几年来办公产品的主要特征 ? 随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋势，回归到传统办公产品的趋势愈加明显 ? 东部新城的办公产品容积率较高，在06年和07年所推出的地块中，容积率均在5.0-6.0之间;平均地价分析;宁波市办公市场板块分析;宁波市办公商品房供应量分析;宁波市办公商品房价格分析;受大体量供应的影响，江东区办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被严重低估;宁波市办公市场发展历程;未来竞争分析——江东区存量;未来竞争分析——江东区存量;办公市场总结;第一部分 宁波办公市场解读 第二部分 战略开发目标研讨 第三部分 项目属性深入分析 第四部分 目标市场细分组合 第五部分 项目市场形象探讨 第六部分 创新产品定位研究 第七部分 产品方案设计排布;战略目标;借势——如何借市场大环境和区域发展之大势;商务社区典范;跳出项目看项目;超越单一产品线;第一部分 宁波办公市场解读 第二部分 战略开发目标研讨 第三部分 项目属性深入分析 第四部分 目标市场细分组合 第五部分 项目市场形象探讨 第六部分 创新产品定位研究 第七部分 产品方案设计排布;本案;2008年杭州湾跨海大桥通车;内部规划解读;高新科技园区发展契机;中央商务区;产业支撑、设施配套和政策优惠;地块四至 ◆ 东侧为天然景观河道，水质 清澈 ◆ 南侧为总部基地中央花园 ◆ 西侧为规划道路 ◆ 北侧为双向双车道市政道路 地块资源 ◆ 东侧的景观河道与沿河绿化 成为本案最大自然优势 ◆ 地块正南部的总部基地中央 绿化丰富了地块的景观资源;地块;通往市区;;江东区不仅办公氛围浓厚，同时还是宁波城市规划东向发展的主区域;受大体量供应的影响，江东区的办公的产品价值和价格被严重低估。甚至低于住宅;宁波的经济健康持续发展将带来越来越多的办公需求，形成对本案的需求支撑;不断增多的计划供应将不断稀释商业用地的稀缺优势;以时间换空间，等待区域配套的完善;第一部分 宁波办公市场解读 第二部分 战略开发目标研讨 第三部分 项目属性深入分析 第四部分 目标市场细分组合 第五部分 项目市场形象探讨 第六部分 创新产品定位研究 第七部分 产品方案设计排布;;;本案可能的客群定位;成长、扩张型企业的行为分析;高级接待;;项目分析： 总建面：6万 容积率：2.99 产品形态：2幢高层（20、18层），层高3.6米 标准层：1000㎡ 主力户型：30-100㎡（并可以自由分割） 销售价格：7500元/㎡ 产品分析：以ROD概念作为宣传卖点，1万平米 的大型广场绿化与办公大楼相连， 塑造一个休闲的办公氛围；同时， 其每三层开辟两个空中花园，提供 人与自然和阳光沟通区 销售分析：2007年3月开盘，总纳入网上销售面 积58891 ㎡，目前去化率为51％， 平均每月去化50套（现场了解已去 化完毕） 定位分析：小规模公司定位，投资客居多;竞品个案二：16城联邦;竞品个案三：银晨国际;竞品个案四：万特国际商务中心;竞品个案五：东城国际;竞品个案六：上东国际;竞品个案七：广博国际商贸中心;区域竞品楼盘分析总结;区域竞品楼盘分析总结;竞品产品的企业满足度分析;竞品产品的企业满足度分析;;商务氛围;战略管理——基本可行;会议培训——可行;公关展示——基本可行;商务居住——可行;生产加工、物流仓储——基本不可行;敏感性分析得出的成长、扩张型企业四大行为特征;第一部分 宁波办公市场解读 第二部分 战略开发目标研讨 第三部分 项目属性深入分析 第四部分 目标市场细分组合 第五部分 项目市场形象探讨 第六部分 创新产品定位研究 第七部分 产品方案设计排布;;市场定位的四大原则;市场定位必须使项目所产生的价值利润最大化，以最大程度的满足企业的经济效益;河流环绕、绿荫相伴的U型地块形状，给予了项目极大的想象空间——岛屿？;项目市场定位初