广州金泽华庭项目的营销执行方案.docVIP

策划人手记 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——广州市地博置业顾问有限公司所做的贵公司金泽花园二期营销执行方案。 我们的方案是基于我们几年来对新塘房地产市场情况的调查研究，结合八年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业和当地政府规划认真的调查研究而完成的。 放眼广州，心系金泽。几年来我们一直关注着金泽的发展。营销在传统的基础上不仅要传承更要发展，剑走偏锋，出奇制胜，力争一炮打响。我们将用差异化的营销方法和立体广告攻势做铺垫，迅速确立项目形象 ，积累大批客户，用直效的活动和有效的人脉开发挖掘准客户，并在现实的利益刺激中最终敲定客户。 我们将以全新的营销理念，和卓越的成绩，引领金泽花园二期走向更加辉煌的未来！ 由于项目的某些细节如园林、物管等尚属我方建议，未最终确定，我们未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过后期的努力不断更新，做到最好。 顺颂 商祺 广州市地博置业顾问有限公司 金泽华庭项目组 2006-5-6 目 录 第一部分 市场分析 一、新塘概况 二、房地产现状及特征 三、未来楼市预测 第二部分 项目分析及建议 一、项目概况 二、户型分析 三、竞争分析 四、园林设计及配套设施建议 五、项目优劣分析 六、项目定位 七、入市时机选择 第三部分 目标客户的锁定 一、塘楼市客户概况 二、现有楼盘客户调查 三、本项目目标客户锁定 第四部分 营销策略 一、总体策略 二、定价 三、付款方式 第五部分 阶段性营销执行方案 一、销售阶段划分及执行方案 二、总体费用预算 第六部分 广告推广策略 一、现场包装及情景营销 二、主流媒体选择及应用 三、其他媒体建议及应用 第七部分 营销团队构建 一、项目管理 二、销售团队 三、工作计划 第一部分 市场分析 新塘概况 1．地理位置 地处增城市南部，东江下游北岸，南与东莞市中堂镇隔河相望。西与广州市黄埔区相连，毗邻港澳。有广州东部的“黄金走廊”之说。 2．区划人口 新塘镇辖新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西5镇，共16个居委会和75个村委会，总面积280.48平方公里，总人口约39.2万人，常驻人口约22万。 3．交通状况 107国道贯通珠三角，广深高速、广圆东快速干道30分钟到广州、东莞。规划中的地铁5号线、9号线将到达新塘，轻轨预计2007年建成通车。交通便捷。 4．经济状况 发挥区位、交通、资源、产业集聚的四大可持续发展优势，积极打好“广州牌”、“民营牌”、“外资牌”，成功走“大工业、大商贸、大房产”的富民强镇之路。招商引资形势喜人。两年来，全镇新引进规模以上项目88个，合同利用外资1.73亿美元，实际利用外资8887.8万美元。职工年均收入超过2万元。 工业：牛仔服装、汽车、摩托车及其零配件三大支柱产业引领新塘工业发展。广州本田汽车、广州双菱轧钢厂、广州提爱思汽车内饰、豪进摩托、康威集团、创兴牛仔、广英牛仔等一大批龙头企业纷纷进驻，初步形成永和汽车、新塘摩托和服装、仙村、沙埔纺织、宁西家具和灯饰的格局，经济产业已形成以经营牛仔休闲纺织服装、摩托车及其零配件、汽车及其零配件、建材、家具、造纸、食品、塑料、家电、制品业等l9个行业为骨干的工业体系。 牛仔服装更是成为新塘通往世界的名片。目前新塘有牛仔服装及相关配套企业2600多家，占新塘工业企业的60%。年产牛仔服装超2亿件（条）。拥有牛仔品牌1000多个，是名副其实的“中国牛仔服装名镇”，成为广州市东部板块一颗璀璨的明珠。 商贸：目前建起了占地13万平方米的新塘牛仔商贸城和占地4万多平方米的沙埔牛仔面辅料商贸城为产业龙头的大商业格局。另有天和、新客隆、嘉荣、真美、人人乐等大型百货进驻，发展了新兴步行街、群星步行街，形成了宏达小商品市场、容达钢材、家电、群星摩托车等大型批发市场，促进了商业和物流业的发展。还有集旅游、饮食、休闲、娱乐于一体的上档次的太阳城、新好景、凯旋门等酒店20多家。 房地产发展 1．房地产发展 新塘地处广州、东莞、深圳、香港等发达地区间，紧连箩岗区（广州经济技术开发区）和黄埔区，工商业发达，具有“多城辐射效应”，是广州东部板块的重要组成部分。广州市提出“南拓北优、东进西联、发展大广州”的战略以来，身处广州东部板块的新塘，临近广州是新塘的最大优势。房地产基本经历94、01、05年三个发展阶段： 94年， 一枝独秀 占地500亩的新康花园，拉开了新塘地产发展的序幕。96年新康花园第一期正式推出，受到了黄埔开发区置业者、新塘镇原地居民及外来人士的热烈追捧，价格基本在1500元/平米左右，市场供不应求。 01年始， 三足鼎立 随着广州东部规划