成都东创项目营销的策划报告.ppt

东创SBI成都项目 营销策划报告;序;提报背景： 项目一期进入准现房阶段，完全具备销售条件，营销计划需要全面启动。;关于目标，我们始终保持一致： 高速、高价、项目品牌传递;提报构架;每一个项目都有其独特的价值属性， 专业的地产人应该在最短的时间内找到它， 并寻找最有效的解决之道， 为项目创造更高的价值。;项目思考？;一切问题都可以在市场中找到答案！ 从市场中来，到市场中去！ 让我们先来看，市场告诉我们什么？;?壹 市场调研分析;?市场调研分析;SBI创业街;;;;;;;; 新城区楼盘以小面积为主流，面积区间控制有持续转小趋势 老城区及光华大道沿线，面积普遍比新城区大，套三产品较多，比较关注小区内部品质，注重景观 营造和配套设施打造，为高档居住区 新城区楼盘以套二和套三为主，其中套二比例较大 新城区的小面积公寓需求旺盛，出现脱销???象（以套二的居家型公寓为主） 新城区区域内小面积房源接近尾声，除金水湾和榕树嶺各有一栋剩余外，其余项目已售完 新城区内由粗放开发开始步入产品时代（如榕树嶺、金色鱼凫都有入户花园和错位露台赠送空间） 客户对内部环境关注度不高，市场比较容易引导（金强大学城、榕树嶺这类围合式小区，户型、景 观都比较一般的项目，凭着小面积，低总价，靠企划包装也取得了不俗的销售业绩） 对外部景观关注度较高，除面积、楼层外，外部景观资源也能创造价格（如巨龙环岛和金水湾） 存在少量小面积居家投资两相宜产品，但从购买上来看以自住为主; 新城区市场为总价市场，小面积房源供销两旺，居民购买力略显不足 老城区和光华大道价格均在5000元/㎡以上，打造宜居温江高档住宅集群 新城区均价约为4300元/㎡，价格区间为3200元/㎡－4800元/㎡ 水韵尚城为内销房，内部成勘院职工购买可享受约3200元/㎡的均价 新城区楼盘价格差异在于面积区间和形象包装两个方面 新城区租售比严重失衡，普通套二租金仅为800左右，租售比高达1：500 新城区客户可承受的总价在50万以内，超过50万的房子销售会非常困难（源境，水韵尚城） 楼盘普遍都有1－3%的优惠，金色鱼凫最高优惠累计可达7%，价格优惠对成交有很大促进作用; 40－80㎡小户型去化快，区域内此类房源出现脱销情况 高层项目1－17F销售较高，17F以上客户抗性较大 去化以自住需求为主，少量小面积房源存在部分投资性需求 新城区楼盘平均年推案量约为700套，销售率在70－80%之间，去化情况良好 新城区楼盘大都采用长期蓄水、短期引爆、顺势加推的策略，达到迅速去化的目的 楼盘优惠活动对项目去化起到了较大的促进作用; 新城区的购买客群按项目的位置不同，大致分为40－50岁本地居民改善型需求（也有帮子女买的）、 大学城教职工自住型需求、政府公务人员自住型需求、其它县市自住兼投资型需求四类 新城区购房需求以区域内部改善型需求为主 榕树嶺小面积房源存在一定的周边县市投资型客户 光华大道客群与新城区存在较大差异，以周边县市的自住型需求为主;?市场调研分析;金府SOHO;;; 金府国际均价为5680元/㎡,金府SOHO均价为6300元/㎡ 市场以投资型产品毛坯为主，与区域住宅价格持平 产权以40年为主，有以自住为主导的居家概念和以办公为主的SOHO概念 出现返租概念，金府SOHO推出年返利8%，反响不错，公开当天预约掉90% 精装概念未普及，SOHO及酒店公寓性质的房子价值仍未被完全认可，价格仍有提升空间 居家概念的金府国际推盘节奏较快，金府国际较同期公开的金府SOHO多推200套 60㎡以上的房子都以两室为主 仍是低楼层的接受度较高，金府国际销控掉4－6F共计约200套房源;?市场调研分析;带装修，精装公寓（所见即所得），提升档次，创造溢价;?贰 项目本体属性分析;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;?项目本体属性分析;辖3镇7街道，人口约32.9万 距市区16公里，距市中心约24公里 国家级生态示范区 上风上水，成都宜居生活区 拥有西部规模最大的大学城，师生将达7万人 拥有国家级海峡两岸科技园，园区内企业众多 地铁、轻轨4号线即将启动，与市区无缝对接，经济、生活完美交融 ……;项目概况;项目概况;项目概况;?项目本体属性分析;成都上风上水宜居区域 成都高尚住宅区，光华大道延伸段 60-80㎡小面积，低总价 稀缺性，区域内无在售小面积产品 市场态势良好，市区投资型公寓和SOHO销售火爆 准现房，已封顶 海峡两岸科技园管委会的入驻 周边企业众多，为出