戴德梁行万象国际的营销执行方案.ppt

贵阳;万象国际营销执行报告;本报告主要框架;宏观大势和贵阳房地产走势判断;1、市场资金不足，难以支撑楼市价格稳步上升;储蓄存款（增量）同比增速VS商品住宅成交量（增量）同比增速;十大主要城市商品住宅成交量;十大主要城市商品住宅成交价格;市场资金是否会持续回流银行;CPI同比增速VS1年期储蓄存款利率;CPI同比增速VSGDP同比增速;消费支出对GDP的贡献率VS对GDP增长的拉动;投资对GDP增长的贡献率VS投资对GDP增长的拉动;国家财政及税收收入同比增速VS国家财政支出同比增速;储蓄存款总存量同比增速VS社会消费品零售总额同比增速;储蓄存款总存量同比增速VS人民币贷款总量同比增速;CPI同比增速VS货币供应量同比增速;负利率约束下储蓄存款增速“不降反升”;楼市“扩张性财富效应”“对冲通胀”的最佳选择;商品住宅成交量（增量）同比增速VS储蓄存款（增量）同比增速;商品住宅成交价格同比增速VS储蓄存款（增量）同比增速;贵阳房地产市场研判;房交会4天期间成交签约总套数为225套，成交量较低，房交会期间成交量最为活跃的是单价和总价较低的物业，金阳新区帝景传说单价2980元/㎡的83㎡两房户型销量较好，房交会期间消化30—35套左右，小河区大兴星城以精装公寓概念推出，总共四种装修套餐，装修标准为800、1000、1200、1500元/㎡不等，含装修价起价3480元/㎡，因其低价成交套数在20－25套之间，其余项目销售都较差；;贵阳房交会启示——房地产国际国内大势;从本次房交会整体情况可以看到，全国房地产市场的低迷开始蔓延至贵阳市场，成交量在逐步萎缩，自今年5月份以来，客户购房观望态度逐步明显，两城区品质较好的多个楼盘开盘消化量都在20－30套之间，这一情况持续至房交会过后都没有改变；房交会可以看成是贵阳房地产市场现状的一个缩影： 开发商加大促销和折扣力度，开始走量销售； 客户观望情绪持续升温； 住宅投资客户开始萎缩，高价格物业较少人问津，如曦城上品、兴隆誉峰； 刚性需求客户仍然存在，小户型单价低、总价低物业收到刚性需求客户的追捧，如大兴星城、帝景传说； 预期贵阳房地产市场将会迎来较长一段时间的观望期，非中心区在售项目会加大折扣力度，偏远项目将会实行低价策略攻占主要刚性需求客户；中心区销售不好的项目预计会采取明生暗降的策略，同时加大推广力度；部分未开发项目会减缓项目进度，观望市场待市场明朗后再进行项目的开发； 大开发商中天、中铁五局、保利等将会采取大规模的优惠措施抢占市场份额和销售手中存货；;项目研判;项目研判;签约客户总价承受能力明显偏低 项目开盘至今签约客户认购的户型总价区间集中在40万元以下的户型，达到70批次占总量的80%；总价在50万元以上的户型中，仅成交了14套。 单价8500元/平方米以上户型成交压力大 成交客户普遍接受的单元单价均较低，其中，8000元/平方米以下单元受到追捧；在推出的单元中，低单价、低总价单元基本售罄。 高折扣策略刺激成交，一次性付款客户比例高 在项目开盘和房交会等节点较高额度的额外折扣的刺激下，客户对项目的价格接受程度明显增强。 成交客户对价格承受力较低，低价房成交活跃，高价房乏人问津； 房型较好，赠送面积较大的户型由于总价较高，出现了滞销，可见项目积累的客户对总价的承受力较低，样板房的导视效果也较为明显；随着销售的持续，将出现总价区间断层的情况，从而影响到项目的具体销售。 ;项目研判;来电来访;;项目阶段性目标;缺乏固定的投资回报;项目;销售目标下的总策略;城市轴心价值论八大主张 区域轴心价值：中央商贸区无极地段 交通轴心价值：双码头的交通优势 经济轴心价值：口岸商贸的财富传奇 生活轴心价值：城市生活的步行通达 产品轴心价值：百变LOFT创意空间 管理轴心价值：与品质相符的高服务 功能轴心价值：星级酒店的完美配套 投资轴心价值：以小博大的投资模式;项目营销执行策略;项目营销执行策略;项目营销执行策略;项目营销执行策略;项目营销执行策略;由于本项目是一种比较特殊的产品，因此其目标客户群也与一般的物业有所区别，根据对成交客户和成交情况的分析，本项目主要目标客户群： 3.1 地产投资人士 以投资为主要收益的大宗投资客，这类人是主力投资者。这类群体相信地产增值观，以出租获取租金回报为主要方式。本项目处于城市中心核心地段，其稀缺性彰显投资价值。 其他投资者包括本地城区居民和周边县市企事业高管人群，即政府公务员、金融人士、写字楼的老板阶层、企事业中高层管理人员、高级白领阶层，其他区域的投资人士。 3.2 外地和本地企业的长包房客户 酒店公寓具有很强的性价比和稳定性，外地企业高层从业人员，如中高级管理者、私人老板等等愿意用来自住或接待朋友。 3.3 个人或小公司工作室 一些刚起步的公司或从事个人工作室性质的人