成都市房地产市场的发展走势研判.docVIP

2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判 前 言 2007年四季度尤其是12月20日央行关于第二套住房信贷政策的补充通知颁布以来，成都市房地产市场从高点急转直下，进入了调整期，在供求双方的博弈的过程中，市场的表现越来越扑朔迷离，市场的前景越来越摸棱两可。而最近发生的地震与新政两个特殊事件，对未来市场的影响巨大，因此，对未来市场的探讨，更是基于了对这两个事件在随后一段时间内所造成的影响的观察。 一切资料来源和论据，都源于目前的市场环境现状，不排除未来发生其他重大事件而造成未来市场走势的另一个发展可能性。 第一篇?? 宏观背景分析 一、全国宏观经济形势分析 1、我国经济持续蓬勃发展，地震不改整体经济快速发展格局 （1）近年，我国每年约10％的增长率，反应并印证了我国经济的蓬勃发展、国民收入大幅增加、消费能力随之增强的现状。 （2）“5.12”地震所造成的损失高达1500亿，但如图所示，由于四川对全国GDP的贡献有限，受灾地区也仅占四川GDP总量的15.2％。对GDP影响而言，地震的影响有限。 ——数据来源：国家统计局 ——数据来源：四川省统计局 2、 通货膨胀形势不容乐观 （1）如图所示，自2007年3月，我国CPI值突破3％以后，持续陡升，08年5月CPI在7.7％，有机构预测2008年度或可超过5％。国家信息中心预测08年度CPI上涨幅度将超过5%。通常国际上认为，3％的CPI值被认为是通货膨胀，5%则是严重通货膨胀。可见，我国通货膨胀确实形势严峻。 （2）今年雪灾、地震两次巨大的自然灾害对灾区、农业产生的破坏，以及灾区对食品和日用品的需求，无疑会对当前物价上涨产生新的压力。但从目前形式和日本、中国台湾的经验看，地震对CPI的影响只是短期的，对长期CPI影响并不显著。预计此次震灾对消费品价格的影响也不会持久。 ——数据来源：国家统计局 二、我国发生通货膨胀有着根源性的原因，不是偶然现象 1、全球呈现通胀态势全球一体化的背景下，我国难以抵抗通胀这一“流行病毒” （1）欧元区3月份通胀年率加速升至3.5%，为欧元1999年面市以来最快，远高于欧央行通胀率接近但低于2%的物价稳定目标。 （2）香港通胀率创十年新高，2月份升6.3％。中猪肉价格升幅超过五成，新鲜蔬果价格也升逾三成。 （3）越南通货膨胀率连续七个月达到两位数字的水平，5月通胀折合年率更高达25.2%，由此引发了当地大规模的罢工行动。随着投资者转而投资黄金，股市也已崩溃。 （4）上周五，越南黑市1美元兑18500越南盾，而同一天越南央行设定的官方汇率为1美元兑16124越南盾。从外汇远期市场价格看，投资者预期未来12个月越南盾还将贬值40%。 （5）近年，国际油价不断创历史新高。全球粮食危机，粮食价格飙升至今未有解决良方。美国纽约市场油价6月23日突破每桶134.62美元，创下历史新高。 2、 中国目前通胀的主要原因 （1）国内信贷扩张； （2）投资、融资渠道单一，资本流向出现过热、过冷的两极现象； （3）巨额贸易顺差导致了巨额外汇的流入； （4）人们币升值预期导致国际热钱涌入 三、中央应对通胀问题的应对之策——长期从紧的金融政策 1、 2008年两会政府工作报告 中国国务院总理温家宝3月18日于北京在十一届全国人大一次会议举行的记者招待会上回答记者提问时说： 首先，经济要保持平稳较快发展，抑制通货膨胀，这不是一年的任务，而是五年的任务。 第二，要在结构调整和经济发展方式的转变上有新的突破。重点抓好两个环节：就是扩大内需和自主创新。 第三，有3件工作必须紧紧抓住：一是大力加强农业，特别是增加农业的投入，使粮食和主要农产品保持稳定增长，使农民收入保持稳定提高。二是继续实行积极的就业政策，5年内要解决大约5000万人的就业问题。 三是努力实现“十一五”确定的节能减排目标，使生态环境有一个明显的改善。 第四，在社会发展和改善民生上，建立4个体系：义务教育的经费保障体系，覆盖城乡的医疗卫生服务体系，以廉租房和经济适用房为主的城市住房保障体系，以及包括失业、社会最低生活保障、医疗等为主要内容的社会保障体系。 2、 从政府的态度和措施可以看出，控制通货膨胀是一场长期的持久战！ 3、 已发布金融措施展现从紧态度 （1）???? 为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。目前存款准备金已达17.5%的历史高位。 （2）???? 银行在严格控制对房企贷款的同时，也将加大对应收本息的催讨力度。中国人民银行上海总部5月6日发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，并