成都天盛大都汇阶的段性营销诊断及后续营销执行计划.ppt

天盛·大都汇阶段性营销诊断 及后续营销执行计划 嘉联地产顾问有限公司 ;前言;报告思路与结构;自04年开始，整个成都商业地产市场都处于一个低迷的状态。去年8月份开始，受到沿海投资热度传导效应的影响，需求出现一定程度的增长，但在宏观从紧调控的打压下，今年走势将再跌低谷。;为加快资金回笼速度，保证稳定的现金流，应对大势走低的冲击，开发商不约而同将底商推入市场，这是造成第一季度商业均价结构性上涨的主要原因，预计随着底商产品的逐渐消化，价格水平将会出现明显的回落。;实际上，在“缩进银根，挤压投机”成分的打压下，投资市场本已日趋式微。地震发生后，投资者对成都商业市场走势的判断更趋悲观，投资及投机成分几乎集体撤离。但是在金融层面，会形成对灾区的政策性倾斜，可能会出现阶段性的投资价值洼地，及“相对低利率水平”。;报告思路与结构;已售物业 ;22.17%;46.05%;已售铺位面积区间区间以100平米以下为主，面积占到已售面积的54%，套数更是占到87.5%;4;未售物业 ;-;70.15%;10.53%;未售铺位面积区间区间以200平米以上为主，面积占到未售面积的81%，套数占到48%;A-3-8;产品诊断 未售物业存在如下障碍： 单位铺位总价高（200万以上铺位占绝大多数） 单位铺位面积大（200平米以上占未售面积的81%） 产品属性有缺失——不临街、缺展示面，动线组织较差 结合已售物业特征分析，未售物业的投资回报体系对客户缺乏吸引力 上述特征决定了客户群体较窄，谈判周期将拉长、难度加大，后期销售存在很大的困难。 未售物业存在的机遇： 临文殊坊的未售物业，未来周边商业前景良好 部分物业展示性、通达性良好，适合自营客户 ;报告思路与结构;8;1;10;62.50%;1;100.00%;94%;48;3;2;18;大客户;启示：由以上可知，未来的客户定位以及属性;客户诊断 客户障碍： 总价高，投资门槛高 现有的投资回报体系对客户的吸引力相当有限 前期销售过程中流失部分按揭客户 客户机遇： 震后市场冷淡，投资热情下降，选择按揭的客户或会增多;报告思路与结构;执行情况;执行情况;执行情况;执行情况;媒体通路选择及效果监控;执行情况;执行情况;各推广渠道费用比例与成交金额比例;推广诊断 推广障碍： 推广预算有限 商业运营价值观没有有效传递 推广机遇： 商家品牌资源整合对项目品牌价值的支撑 商业广场呈现与现铺提升客户投资信心 开盘等关键营销活动对市场及客户的冲击力;;报告思路与结构;营销目标——2008认购、回款策略及计划;报告思路与结构;第一大战役：应势（价值延续阶段）;第二大战役：顺势（全面突破阶段）;;活动目的：开盘即销售×成，以此形成热销氛围。 活动主题：“天盛 壹中心”盛大开盘 活动形式：邀请相关各方嘉宾，举行盛大开盘仪式 活动时间：2008年10月中旬;——系列大型活动;活动目的：提前为商业整体呈现蓄势，聚集人气 活动主题：商家促销 活动形式：品牌商家现场促销 活动时间：商业广场呈现后每周举行一次（可根据营销节点适当安排）;第三大战役：上势（自然销售阶段）;报告思路与结构;营销突破点;区域全方位摸底 目标客户定位区域的大中型企事业单位摸底，挖掘有效客户（责任方：嘉联吴可；完成时间：7月30日） 目标客户定位区域的推广渠道摸底，选择有效推广途径，确保信息有效到达责任方：嘉联吴可；完成时间：7月30日） ;第二突破点：招商销售结合;第三突破点：??岸价值;第四突破点：优惠及付款措施;第五突破点：线下推广;行动一：短信 数量：5万（每周）； 选点：数据公司优质客户资源 时间：9—12月 预算：5万 责任方：作为撰写，嘉联统筹，天盛投放 诉求点：如下;具体行动2：电台;投放阶段;具体行动4：现场整体包装;报告思路与结构;现实困难：;报告思路与结构;整体营销铺排;;营销推广计划;推广方向;近期重点工作;6月20日;开盘活动方案;7月30日;4;汇报到此结束谢谢