河北石家庄中铁广的场项目楼市营销策略提案上篇.pptVIP

上篇 KEYPOID 石家庄中铁广场如何谋局？;势 善战者求之于势 — 善战取势·上兵伐谋 —;天时 · 地利 · 人和 · 竞胜 · 上兵;— 天时 — 业态与大势的双重低谷;“石家庄写字楼市场持续平淡” 石市写字楼市场萌芽于2003年左右，在2004—2005年形成爆发式高峰。 石市写字楼整体需求不大，2004～2005行情吸纳了大多数企业购买需求。 2006后，写字楼市场后续乏力，在火热的住宅行情面前价格、销售持续平淡。 “金融与经济危机将进一步极大抑制写字楼购买需求” 大批危机中受损的实力企业和破产、倒闭、艰难维持的中、小企业消灭了大部分需求 房地产市场整体低迷的信心危机和长时间观望效应 投资人资产大幅缩水导致投资心态低迷;— 天时之“挑战” — 逆市抗衡大势的萎缩与低迷是不智的 我们要做的 不是逆市抗衡，而是顺势寻找 “在需求一片低迷的大势中，是否存在未被发现的水草丰美的绿洲？”;— 地利 — 分庭抗礼的“东、西军团”; 西 东  · 华海环球广场 · 军创国际 · 国防大厦 · 时代方舟 · 中华商务中心 · 新华大厦 · 世贸广场 · 美东国际 · 澳佳大厦 · 庄家金融大厦 · 财富大厦 · 广安大厦 · 详源大厦 ;— 地利之“角逐”？— 石市商圈发展水平较低，未能形成如“中关村、”“CBD”明确商圈定位 两大商圈更多依靠客户认知和区域习惯 陷入2大商圈优劣的口水战毫无意义 在一个整体低迷的大势下，“内战”解决不了客户需求问题 我们的地利观 要站在石家庄城市的高度和视角上 “寻找能启动有效需求的地利模式”！ ;— 人和 — 行业领袖企业与战略投资人。;— 人和之寻找 — 石家庄企业对办公楼需求  租赁办公中：约70%民房中 25%乙级写字楼、商住公寓 5%甲级、高档写字楼 购买办公楼自用：95%购买乙级写字楼、商住公寓 5%甲级、高档写字楼;石家庄写字楼投资  投资写字楼中：95%投资乙级、商住公寓类 5%投资甲级写字楼;— 人和之寻找 — 本案：销售型5A甲级纯写字楼 决定：本案目标客群极为狭窄[ 3个5% ] 5%甲级写字楼租赁公司 5%甲级写字楼购买自用公司 5%实力投资人 “在经济危机大潮中，他们中又剩多少还有实力有意愿购买呢？”;— 人和之寻找 — 在非常形势下，常规客户定位之路无效。 有效需求 == 意愿 + 实力 Hero 观点★：“实力无法创造，意愿可以引导！” ;— 人和之寻找 — 在此时代，有无赢家？ 答案：有！ ★ 4万亿相关产业 ★ 行业领袖企业 ★ 大型国有政策倾斜企业 ★ 国有垄断行业;石家庄4大支柱经济产业 ★ 现代制药 （华药、石药等特大型企业·289家医药生产企业·710家医药经营企业） ★ 电子信息产业 ★ 高端现代制造业 （机电一体化，敏捷制造） ★ 纺织品批发;本案 企业