河南南阳内乡项目的市场定位研判与营销推广策划提报.pptVIP

(产品篇);【认清形势】 第一部分------项目市场研判 【了解自己】 第二部分------项目自身研判 【明确方向】 第三部分------项目综合定位 【统筹布局】 第四部分------项目产品规划;第一部分：【认清形势】项目市场研判;一、内乡宏观状况分析：;分析： 城区人口仅占内乡总人口的12％，说明整体的经济水平较低，同时，乡镇潜藏着巨大的消费力，需要进行重点的挖掘。 交通的便利及工业、旅游业、农产品的突出，说明对内乡经济的腾飞带来可能，不仅会带来经济的发展，更重要的会带来思想的进步，接受新鲜事物的机会增大，有利于消费力的进一步解放，更为地产的发展带来好的机遇和市场基础。 人们的收入决定其消费力，收入增长缓慢，消费其消费的相对保守，简接决定我们的产品是要量力而建的。;二、内乡的房地产状况分析;分析：;三、在售楼盘分析;户型面积70-131平米，尤以113的三房一厅为主——户型面积满足多种需求，主力户型定位中档 户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分，及整个空间的布局安排造使空间面积的浪费，私密性和舒适性不足 环境有梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单元房，有一定的优势，但景观相对单一，不精致，并且分布不均匀 物业管理宣传智能化小区——并不能真实感受到物业的存在，给人印象仍是传统形式 开发公司宏达实业在当地有着相对的资源——公司的自有资源亦给项目带来一定的附加值 营销请深圳中信达房产做专业策划——说明开发商意识开明，但此专业公司有可能是冒牌专业公司;销售道具以彩页、沙盘为主，无户型单页及其他——销售道具相对单一，现有品质感差，不能形成立体影响 销售现场选在项目商铺下，面积较大，有一定的销售氛围——在当地市场中，意识相对处于领先位置 交房标准毛墙毛地，卫生间及厨房简单处理——交房标准相对较低，一定的智能化并没有体现 销售价格采用传统的层价售价方式，一、二、三层售价1260元，四楼售价1120元，五楼售价960元，商业房售价1300元——说明市场的价格承受力，定价策略并没有把产品价值最大化 销售速度一期老年公寓及普通住宅已交付使用，二期正在销售中，去化能力相对一般——说明人们对中档产品的可有可无态度，与现有住房的差异并不是很大，没有刺激其强烈的置业欲望。;菊韵花苑;户型结构考虑到洁污分区——较香樟苑，舒适性有一定的考虑，但同样的动静不分、主次不分，通透不足，空间的布局不合理，私密性和舒适性不足 环境有沿河广场、地质广场——社区外景观优势明显，视野相当开阔，社区内无明显景观 物业管理宣传智能化小区——较香樟苑好一点，入口有管理，物业管理的体现仍不明显 开发公司南阳旺星地产开发——外来开发公司，有较新的营销意识和一定的专业水平 南阳风行策划专业策划——当地对策划公司的认可度和依赖性，说明对新鲜事物的接受能力很快 销售道具以彩页、沙盘为主，无户型单页及其他——销售道具相对单一，现有品质感差，不能形成立体影响;销售现场选在项目外的临建房内，面积较小，销售人员专业水平较差——销售现场第一体验性很差，销售现场的锁控能力不足 交房标准毛墙毛地，卫生间及厨房简单处理——交房标准相对较低，一定的智能化并没有体现 销售价格采用一房一价，一层带花园价位略高，五层价位最低，住宅价格1200-1800元，商业二层5100-5900元（送地下一层）三层2600元，且自开盘有30%的增幅——说明突破价格瓶颈并不是很难的事情，而且内乡的消费力是有潜力可挖的 销售速度一期已达到入住条件，二期即将完工，销售形势一直很好——高价品质楼盘的市场需求旺盛，工程进度影响着销售速度，当有一定的工程形象时，销售才能进入状态;四、地产现象解析;现状： 目前内乡地产消费多以现房、准现房为主，期房销售存在很大障碍，基本上在前期就不能进行任何实质性的销售，更不能通过一定的手段进行部分的融资。内乡地产消费一次性付款和按揭付款各占一半。 说明： 说明内乡楼市缺乏诚信氛围，消费者心中相对保守的消费理念已经成为一种市场惯性，要想打破这种格局，首先要建立一种诚信的市场机制，采用一定的手段，如：与客户心目中最信得过的银行达成协议，建立一种保障基金，并尽可能多地获得各种奖项，宣传时，强调自己的实力和诚信，通过真实性体验感知实力与品质，建立市场的诚信机制，树立品牌效应，便于前期的回拢资金。;现状： 每当周末时，内乡实验中学、内乡一高、湍河私立学校，门口停满了接孩子的车，这些学样，俨然成为有钱人的、特权人的学校，成为贵族学校。 说明： 一方面说明人们普便认可高价就会有高质，另一方面，人们把孩子上学、上好学成为为下代着想的最好出路。 从另一方面再次印证人们的潜在心理，追风和炫耀心理，对于这种消费心理的把握，成为本案一个最重要的要素。如可以与名牌学校的联谊，成为选择社区的一个