沈阳德志皇家大院的高端项目营销执行方案.pptVIP

【皇华?皇家大院 营销策略】;项目整体营销运行思路;项目分析;项目目标;项目意义;项目分析;城南板块：应城市南扩趋势，新建居住项目较多，且综合素质较高，开发理念提升较快，相对高端项目悦澜湾及大户型产品的企业家园对本案存在一定的冲击。;;一、以中心板块、城南板块为核心的居住区域已经形成。 二、城南板块产品形态逐渐丰富，理念提升较快，质素较高，营销、物业等产品附加因素做的也很好。 三、中心板块作为核心，能够分流任何区域，任何档次的项目客流。 四、整体城市价格平台低，附加值低，客户对于地段外的其他因素认知较低。 ;ecology Free demonstration region 生态 休闲 示范 区;项目资源梳理;项目指标统计;波特五力分析;O机会;小结;项目分析;;城南板块：悦澜湾多层高层面积区域为80至130平米、洋房面积为230平米，企业家园多层面积与悦澜湾相仿，类townhouse产品面积在260-300之间，此二项目在面积上均有与本案竞争产品。 中心板块：鼎信广场面积为80-100平米的中级户型，从面积上看对于本案无影响，但是应考虑实力客源在其购置多套的情况。 ;特殊资源 区位优势 建筑风格 园林规划 教育配套 周边配套 品牌形象 户型设计 物管模式;第一竞品梳理;小结;项目分析;目标客户特征;目标客户特征;客户细分;客户细分;小结;项目分析;塑造区域绝对高端产品形象，针对性的 客户渠道拓展与短期爆破式营销解决方案。;策略一： 创造高附加值的市场印象 杜绝来自区域内的任何竞争。;1、推广主题：开动别墅时代 一户三院 福润三代 2、传播渠道：围挡、道旗、交通指示牌， 公交车体、短信等。 3、推广目标：案名与项目的对接；;要点一：王者气势的户外形象媒体昭示;要点二：高端售楼处包装（家具配置）;要点三：高端物料包装;要点四：销售道具及接待流程的包装;提高现场销售人员的服务意 识，规范日常行为、接待服务 流程，充分体现以客户为导向 的销售过程； 在重大营销节点中增强对现 场支援服务人员的培训，严格 要求所有工作人员的专业及服 务质量； 增强现场吧台工作人员的服 务质量，给客户以尊贵享受感;高质量物业服务对销售促 进有积极作用，建议： 1、各岗位服装、职责明确细分； 2、加强保安形象岗展示，严格训练仪仗，带给客户安全感和尊贵感。 3、统一接待语术，提升项目高端形象。;战术二：低开高走的价格策略，四步导入;战术三：层层递进的销售策略，牵引客户跟随;策略二： 项目为导向，活动为线索，有效的进 行目标客户的渗透 ;战术一：大众全民活动引出皇华时代;战术二：谈风水，参人生，好宅旺三代;战术三：将高端奢侈生活方式与项目卖点结合的活动;战术四：企业家俱乐部实现圈层营销;策略三： 有效的客户渠道开发，贯穿始终的客 户关系管理体系;公关营销类别;公关营销类别;营销阶段;项目分析;7月;项目2013年营销推广主线图;产品推盘节奏; 二期加推产品，48户，9000余平米，根据工程进度及手续办理情况，预计推出时间为10月1日，在一个月内消化60%以上。; 一期首推产品，46户（包括样板间在内），9000余平米，根据工程进度及手续办理情况，预计推出时间为2014年3月18日，在一个月内消化60%以上。;; 预推售时间： *售楼处开始投入使用短期内，开始收取诚意金 *诚意金收取后约25-30天开盘 预推售量： *根据诚意金收取总量确认最终首批推售量，供???量：销售量=1.2：1 *每批次推售房源在开盘需消化85%以上，随后可以小批量加推。;2013年;项目分析;“围” “追”; 围; 追; 堵; 截; 项目年度费用预算;; 项目年度费用预算;; 项目年度费用预算; 全年费用预估;提报完毕，以下是自由讨论时间。