深圳星河时代营销的策略及执行案.ppt

价值升级体系 景观 朝向 噪音 产品 展示性 1/2/8/910 主要以外围周边环境为主 多个朝向，相当部分产品为西南朝向 1/2栋有来自黄阁路的噪音，10栋有学校及轻轨噪音 小户型及拼合户型，面积段相对较小 主要为看楼所经的点状园林景观 3/7/4/6/5 占据小区核心景观位置 正南北朝向居多 三十四号路为主要噪音源，但非主干道，影响不大 面积段跨度大，产品线丰富，且大户产品视野好，通透 核心景观全部完成、水景、泳池等全部展示 2011年推售高层无论在产品、展示性都优于2010年高层产品 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价值体系 区位升级 交通升级 产品升级 展示升级 氛围升级 内容 随着大运会的召开，片区优化完成，且片区内众多基建配套等最终落成使用，且整个片区的影响力得到最大化扩散 地铁3号线全线贯通、围绕大运场馆周边众多公交线路已经开通、深惠路全线完工、水官高速扩建完成，多项交通利好，交通日益便捷。 2011年推出产品为各面积段楼王产品，占据小区最佳景观资源，且推出产品面积趋大，产品空间尺度更舒适，更阔绰； 7月底小区主轴水景完工，可正式展示，包括水景、园林及泳池的正式展示，都对大户型的销售有良好的促进作用 6月底别墅A1区入伙，小区将逐步形成真正生活氛围，与成熟的别墅园林共同展示去项目的高端生活氛围 五大价值升级体系 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目·小结 |机会点1·五大价值升级下的顶级都会综合体价值兑现 |机会点2·外部综合价值的兑现 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 26-35岁为绝对主力人群，占业主总数的41%，且以三、四口之家为主力；说明客户购买力较强，主要以改善居住环境为主。 纯居住业主比例约为70%，其次为居住兼投资客户为24%，说明本项目具有很强的第一居所的物业属性，居住的价值大。 福田客户为主力，占44%，加上罗湖及南山客户比例后，关内客户比例约占60%，说明项目的区域属性得到关内客户尤其是福田区域客户的高度认可 项目的价值认可点排前5位的为：品牌、学校、商业配套、产品规划、区域；共同构成项目的核心价值体系。 从来访途径看：短信、友介、楼体、户外、网络成为客户来访的主要认知和成交途径；说明媒体组合及效果较好。 高层开盘成交客户回顾： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 近期高端市场结构变化：主力市场快速扩容 主力市场 自用： 典型的“功能升级客户” 扩容（功能需求） 占位城市中心配套的“区域资源升级客户”（配套资源需求） 保值型投资： 调整型市场中，资产管理结构的重大变化 价格杠杆所撬动的“专家型投资客户” 成长型市场 交通拉动型客户： 在地铁3号线全线开通后，因轨道交通便捷而带来的刚需客户 区域成长型客户： 大运带来的片区升级，给与更有生活环境，从而引发置业需求 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 关键特征1·由于总价提升所要求的更强的财富管理、财富承受能力； 未来客户与前期客户并没有根本性的质变，但在价格提升，后市尚未完全明朗的状态下，仍能够出手购买本项目，充分说明了时代客户的客户的财富管理能力、不动产价值的认知能力是较高的。 关键特征2·由于多次置业经历所形成的对优质资产的品鉴能力； 多次置业所练就的价值发展判断力是极高的，基于对项目综合价值体系的认知，因此，获得此部分客户认同，必须充分实现价值信息的传递，并且有效地让目标客户体验，才能够有力促进其购买决策。 2011年客户关键特征 Evaluation only. Created with Aspose.