湖北孝昌博士湾号的营销策略报告.ppt

孝昌博士湾1号营销策略报告;第一部分 全国房地产市场宏观分析 第二部分 孝感房地产市场分析 第三部分 孝昌房地产市场分析 第四部分 项目本体分析 第五部分 项目营销整合及占位 第六部分 客户定位及形象整合 第七部分 项目定价建议及规划建议 第八部分 营销及广告推广策略;一、全国房地产市场宏观分析;在此情况下,2011年中央经济工作会议基调：基本取向要“积极稳健、审慎灵活”，确认货币政策基调由“积极”转向“稳健”，明确提出“把好流动性总闸门”;2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,密集出台政策涉及了土地、行政、税收、金融等手段。;但纵观2010年全年,政策调控结果表现为市场消化迅速,市场价格上升势头依然明显;*;二、孝感房地产市场分析;六月份孝感城区楼市量跌价稳。成交量方面，六月成交量环比五月有所减少，开盘及加推减少是成交量减少的主要原因；成交价方面，由于大多数在售项目价格均保持稳定，而商铺成交量减少，导致整体销售价格方面看起来略有所下降。;三、孝昌房地产市场分析;孝昌人口;开发建设;宏观环境小结;（二）孝昌县区域市场典型房地产项目分布;项目分析1：全洲桃源;2011年7月9日，开盘在售多层B17 ,B16 ,B14 ,B13 ,G10 ,F3 ,F10 ,F13 ,全部为三室两厅，面积为127.49㎡、128.72 ㎡ 、114.48 ㎡ 、128.40 ㎡ 共252套，共销售203套，销售率为80.56%，;项目总结;;一期多层 均价2000元/平米;A22,A18,A12,A10,A3,A21 户型配比表;项目总结;项目分析3：福禄城 ;销售情况： 目前推出7F多层，1#，3#，7#栋 ，共154套 ，已销售13套，被预定27套。 主推面积为两房两厅90.75㎡，三房两厅109.06 ㎡，,107.49 ㎡，四房两厅129.86 ㎡. 首付五成，按揭无优惠，一次付款性优惠五千元。;项目分析4：鸿源首府 ;销售情况： 目前在售7F多层，1#，2#，3#，5#栋 ，共168套 ， 销售80%以上，只剩下少量的高楼层没售出。星期六（7月16日）推出6#，共42套。 主推面积为三房两厅130.88 ㎡，126.39 ㎡，112.26 ㎡，四房两厅 136 ㎡,145 ㎡. 首付五成，按揭0.99折优惠，一次付款性优惠0.98折。送太阳能和可视对讲机。;项目分析5：华耀府东明珠 ;项目分析6：祥瑞景城 ;项目分析7：状元府邸 ;关于客户： 离孝昌一中很近，有有很大一部分客户是学生家长，老师。;项目分析8：龙凤花苑 ;关于客户： 离孝昌一中较近，客户一部分是学生家长。;（五）区域市场总结;价格 整体均价在2300元/㎡左右，其中开发区楼盘的价格高于老城区楼盘价格，也存在3000元/㎡ 以上的高品质楼盘。 ;四、项目本体分析;（一）项目区位 ;(二）项目基本经济指标;(三）项目配套;(四）项目一期分析;经济技术指标;（五）项目本体综合评价;五、项目营销整合及占位;优势：S 大规模，体量为孝昌县第一大。 大配套 ，风情商业街、超市、幼儿园、公园、会所、酒店、游泳池、市民广场。 紧邻澴河和松树林， 生态环境好。 ;机会：O;大规模，体量为孝昌县第一大。 大配套 ，风情商业街、超市、幼儿园 、会所、酒店、游泳池、市民广场。 紧邻澴河和松树林， 生态环境好，还规划了公园，亲水平台，岛屿等规划品质高于其他楼盘。 ;我们如何规避、转化项目劣势？;我们如何借助机会，创造突破点？;我们如何应对竞争的威胁？;挑战者;六、客户定位及形象整合;作为孝昌县响应“两型社会”的代表作，本项目的目标客户群：;客户定位;（二）、案名定位;外滩：源于上海的黄浦江畔，是现代，奢华，享受，大 都市和上流社会的代名词。;方案一：水岸豪庭 方案二：博士公馆 方案三：一品·未来城 ;（三）、形象定位;说明 1、 颠覆性的，大气的，前所未有的，让人无限期待和向往的，未来的可延展空间极大。 2、广告可以营造精英、领袖、卓越、尊贵的意境，从精神层面满足目标消费者的心理消费需求。;备选推广语;七、项目定价建议及规划建议;定价方式;静态价格——市场比较;静态价格;定价说明;动态价格; 我司在充分进行市场分析、对本项目产品及客群有足够认识的前提下，同时考虑开发商的利益，本着科学合理、客观公正的态度提出本项目价格建议： 住宅部分整体销售均价为人民币2800元/M2； ;开盘强销期（三个月推160套房源） 均价保持2650元/㎡ 开盘当月推出80套，以较低均价2600元/ ㎡面市，其中某些房源的价格可以定到2400元/㎡的低价，