湖北杨家岭中央居的住区项目营销策划方案.ppt

一座城改变一个城市;写在前面 西北大开发，三北防护林工程，国家政策之下，延安的城市核心竞争力已经发生了根本的转变，从一个环境恶劣、经济落后的革命圣地，转变为今天的能源重镇，退耕还林重点区域，陕西人均GDP 产值第一的城市。 与硬件经济条件迅速提升相对的是，城市软实力的升级还在起步阶段，从城市格局，到城市配套，乃至城市人居，都在面临一个巨大的 升级转型契机。;针对项目所面临的城市格局与时代契机， 此方案，我们重点梳理三个问题。;１、城市转型背景下，杨家岭项目担负的角色是什么？ ２、百万平米大盘，如何用最少的前期投入做实地块价值，撬动整盘营销？ ３、确定战略后，第一步推广怎么做？;杨家岭项目定位分析。;做为一个规模上前所未有的百万平米大盘，又是在延安城市软实力提升的临界点上横空出世，杨家岭项目在延安这座城市的发展历史上的影响力，绝不仅仅局限于一个普通商品房项目的盖房子和卖房子，而是一次对城市格局、城市人居软实力的全面升级和改变，因此杨家岭项目的运营，从本质上讲是土地运营，城市运营，而不是一个项目的运营。;杨家岭项目的城市影响力究竟何在？;首先｜从百米大道到百万新城，影响城市格局之变。;延安城市的建设基础是依从山体地形而建，城市格局受制于地形条件，是 一座被几座山挤压出来的城市。 受制于地形的前提下，延安的城市规划无法突破城市产 业、配套服务、居住几大板块的现状，处于被动状态。;近年来，延安已经在城市规划方面试图突破。 如果说新建成的“百米大道”工程带来的是在城市交通配套方面的一次质 变，那么与山体隧道工程同步进行的杨家岭百万新城工程，将 创造出延安城市格局史上的第一个“中央居住区”。;从规模上讲， 是对延安城市格局的一次突破。 从城市规划上讲， 整体规划、规模开发的主动模式，改变过往见缝插针、散点开 发的被动模式，为延安城市格局规划揭开新一页。 ;其次｜从房子开发到环境开发，影响人居品质之变。 ;我们考察了目前延安市场上的几个重点项目，得出如下结论：;1、环境价值缺失 延安目前口评最好的社区，是因为社区的一个小小的绿色景观组团，这个 组团为居住者提供了极为宝贵的公共空间，成为人们日常流连最多的空间。 大多数项目只是盖房子外部环境价值几乎为零。;2、配套价值缺失 除了位于城市心理中心的项目可以依托城市配套提供生活配套所需外，大 部分项目在社区配套方面同样几乎为零。 因此很多位于城市边缘的项目无法形成具有成长价值的居住中心。;3、规划价值缺失 对于部分规模稍大的项目，产品线单一，产品简单复制，不考虑未来客群 的多元性，以及客群居住的多元需求，不仅为项目的长期营销带来困难， 更难以满足城市多元化发展时代的要求。 ;4、品质价值缺失 延安的项目大多在建筑立面、户型空间等方面细节不够， 户型空间很难适应当地水土、气候，空间朝向、布局、尺度都难以达到居 住舒适度的要求，更难以保障居住品质。;这几大价值的缺失，表明延安市场上的产品，难于满足消费者改善 居住条件的需求。 决定延安的人居环境处于房地产开发的初级阶段——盖房子阶段。;纵览杨家岭项目的规划， 这座百万新城具备的不仅仅在规模上具备影响力。;1、山地公园式生态新城， 从黄土社区到绿色新城的环境质变。;2、商业休闲、医疗、教育、交通的生活360o配套体系，从住 到生活的人文质变。;3、高层、小高层、洋房、联排、独栋多元化低密度产品 线，从简单群居到群居社会的文化质变。;4、细节化建筑设计、舒适型户型空间，从房子空间 到居住空间的品质质变。;由对比可知，杨家岭项目具备城市运营影响力。 对于延安这座城市存在硬件和软件两个层面意义。;硬件层面， 百万平米人居新城，规模效应改变城市硬格局。;软件层面： 绿色人居新城，完善配套，品质开发，让延安人居品质上了一个大台阶，是对延安人居环境软实力的一次全面提升，是延安人居发展方向的一个里程碑和样板工程。;目前的延安还没有一个项目，能在规模、规划方面，存在这种全面改变城市硬环境和软环境的城市运营影响力。 结合延安当前的环境条件，顺应延安城市未来发展的趋势和格局，响应政府“再现一个山川秀丽的延安”的号召，杨家岭项目绝不是一个商品层面的地产项目。 ;从百米大道到　百万新城 从城市散点布局、被动开发到　主动规划、整体开发 从黄土社区到　绿色人居 从满足居住功能到　满足生活功能 从一元化社区到　多元化城市 从建造房子到　建筑品质 …;杨家岭项目 是延安城市格局上的第一个“中央生活区CLD”。 是延安城市转型时期的一个“人居名片”“政府形象工程”。;百万新城，如何运营？ ;前述我们确立了项目的定位和地位问题，在实际运营中面临的最大问题将是： 如何在市场上运转百万平米大盘。 如何最快速度做实土地价值。;作为“政府形象工程”“人居名片”杨家岭项目，不同于一般商品房项目运营“