湖南泰禹3期项目拥莫销策略案.ppt

他们眼中的泰禹家园…;市民印象中的泰禹家园 应该是经济适用房吧, 好象是在雨花区政府还要往南走,感觉蛮远的.那边没什么公交车经过,交通挺不方便的.;认可度低，认知度更低;一期业主对泰禹家园评价;业内人士眼中的泰禹家园;2005年泰禹1期，定向开发，主要客户来自于雨花区公务员、银行、企事业单位等；2007-2008年泰禹2期，彩云之翼，一半团购，一半外销；2009年即将推出3期……;由于受客户定向等主要因素的制约，泰禹家园的1、2期基本没有市场推广：Ⅰ、市场印象不强；Ⅱ、区域内价值认同度低。;2002-2006年，新金鸿开发经济适用房——东方新城；2007年，将东方新城重新定位并包装，打造东玺门，迅速树立市场形象；2009年，品质与价格出现质的飞跃，实现了项目在区域的突破。;泰禹家园需要一次华丽的转身！;转型中突破泰禹家园3期营销策略案;; ;土地供应情况分析——土地供应量较大;土地成交情况分析——开发商拿地谨慎;区域土地成交面积分析——岳麓、雨花两区拿地积极;各月长沙供销对比分析——供销趋向平衡;各月成交面积走势分析——销售面积逐月递增;各月成交价格走势分析——成交均价振荡下滑;分户型供销对比分析——中大户型产品竞争将加剧;分户型成交套数分析——改善型产品需求增加;上半年市场特征总结：;下半年市场发展预测：;发展雨花关键词——武广新城 地铁 圭塘河风光带;供销现状——雨花区供销压力不大;销售现状——6月份，雨花区销售量第一;成交均价现状——雨花区成交均价有所上涨;产品现状——产品同质化严重;竞争楼盘动态分析：;竞争楼盘货源分析：;产品同质化严重。项目周边主力户型都集中在两房，三房，在面积控制上以及产品创新上无太大差异化； 区域化差价较大。香樟东路以北，劳动路区域均价在4300元/㎡左右，香樟路以南楼盘均价尚未突破4000元/㎡，基本维持在3500元/㎡左右。 老盘放量较活跃。受09年年初刚性需求释放，市场形势走好，部分老盘抓住时机推货走量。;周边竞争楼盘货源量大。竞争楼盘基本为老盘，虽然去化率在50%以上，但由于整体体量较大，剩余货源仍较大，据不完全统计，劳动路以南，万家丽路以及湘府东路沿线楼盘的货源达5000套左右。;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;市场小结： 机会与挑战并存;目前市场处于上升通道，成交相对稳定，此时启动项目占据市场优势，但要制胜，需要项目自身的支撑。; ;项目基本概况——城东大盘;项目区位——武广新城与城市中心的中心地带;产品组合： 一期多层+小高层 二期一批高层 二期二批联排别墅+多层+小高层 。。。。。。;目前产品详表;项目主力产品为1房、2房、3房； 1、2、4栋存在大量的拼凑户型； 1、2、3房面积控制适中，为紧凑型产品，4房以及联排别墅为舒适性产品； 低、中、高端产品混合，项目并未有支撑高端产品的资源。;项目交通现状——通达性好，但公交系统不发达;项目居住现状;项目周边资源——;项目区位优势：项目地处武广新城与市中心的中心地带 项目配套优势：项目周边有雨花区政府、砂子塘小学、喜乐地等优势资源。 项目规模优势：项目整体规模较大，能形成一定的规模效应； 项目资源优势：周边圭塘河风光带、湖南省森林植物园的存在，居住生态环境佳； 项目产品优势：基本均为小高层、多层建筑，板式2梯2户，与周边项目相比，形成一定的差异化，且面积适中。;1、生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺； 2、交通环境劣势：目前项目周边公交线路较少，出行较为不便； 3、居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境； 4、项目形象劣势：前期市场形象及建筑立面等形象档次较低 5、项目产品劣势： 1、2、4栋存在大量的1房，且均为拼凑户型，后期 产品的面积过大，两个产权等问题可能会造成后期滞销； ;区域发展的机会：武广火车站即将启用，拉动武广新城快速建设给项目带来的机会； 周边配套的机会：砂子塘小学的进驻、喜乐地儿童娱乐中心、及区政府资源带来的发展资源。 长株潭一体化加速项目周边路网、市政配套等设施的完善； ;区域竞争的威胁：周边竞争项目巨大的存量对项目的威胁； 区域消费能力的威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。 不可预见的市场及政策带来的威胁：比如：二套房贷银行收紧政策；; 从上述分析我们不难看出，生态环境好、砂子塘小学以及板式建筑是本案最大的优势，但是项目前期自身形象不到位，所以我们必须把我们项目形象包装、拔高，和竞争对手形成差异化，这样才能吸引购房客户的眼球。 ;1、加强项目工地现场以及售