湖北荆门东澄世纪的花园地产项目营销策划报告.docVIP

荆州房地产市场调查 ＆ 新沙·书香苑项目分析报告 襄樊仟和惠房地产开发有限公司 二〇〇八年一月六日 荆州房地产市场调查及新沙·书香苑项目分析报告 第一部分：荆州房地产市场调查 一、房地产概况 荆州房地产的发展进入市场经济后，到目前为止经历了三个阶段： 第一阶段为2003年前的缓慢成长期（初级阶段）。期间多以本地房地产开发商为主，开发面积基本上都是单栋的小规模，房地产开发秩序混乱，因为物业档次较低，房价一路低迷，当时市洪星房地产开发有限公司开发的“洪城花园”位于市中心城区，但是售价仅为600元/平方米。 第二阶段为高速发展期。自2004年后，外地开发商的进入，以神华、顺驰、环宇、川惠等房地产开发公司为代表的20多家外来企业，这些外来企业仅占城区开发企业的17％ ，但占城区开发企业投资的45％，并改变以往单一开发为规模化综合性开发。这些企业不仅带来了资金，也带来了全新的经营理念和管理体制，提升了房地产市场开发项目的品位和市民的消费观念，具有代表性的项目有：顺驰太阳城、观邸．丽景嘉圆、佳境天成等，规模之大，产品呈多元化发展，花园洋房、小高层、连体或单栋别墅应有尽有，小区物业管理也提上日程，同时房价也一路飚升，城区商品房均价达到1160元/平方米，房价涨幅同比2003年增长30％，另一方面是2003年底荆州市政府出台的荆州市区范围内关于禁止零星私人建房和单位自建房政策，对房地产销售市场起到了关键性的作用，房地产市场出现了产销两旺的景象。 第三阶段就是2006年自今房地产发展的精品化阶段。随着房地产商大量圈地运动的结束，寻求产品精品化和差异化更为重要，同时销售难度增加，近两年各楼盘产品定位五花八门，营销手段层出不穷，例如：浅水湾和恒生国际项目的品质观、福城的节能环保观、荆州花园的价格观、楚天明珠的价值观等以项目的差异化占领市场。价格走势继续稳中快升，城区内商品房价格一般不会低于1700元/平方米，小高层高层开盘价都在2200元/平方米以上，当然高品质和高价位亦成正比。 二、就近期的市场调查，特制定了一份2007年底各楼盘（在售）价格表如下： 1、北京路沿线:楚天明珠均价2900元/平方米最高价4188元/平方米销售均价较9月份每平方米上涨50元。恒生国际三期均价2600元/平方米浅水湾中央广场二期销售均价在2550元/平方米2600元/平方米之间江津路沿线:福城小高层均价2450元/平方米二期A11、A12号楼销售均价为2450元/平方米蔚蓝水岸小高层均价2580元/平方米高层起价2280元/平方米,最高价2880元/平方米小天鹅.津泰园均价1800元/平方米较9月份每平方米上涨50元顺驰太阳城情景洋房均价2150元/平方米花园洋房均价2400元/平方米,临湖小高层均价2450元/平方米新加坡城.国际二期底层复式花园洋房均价2800元平方米平层花园洋房均价2500元/平方米较9月份每平方米上涨近120元紫荆御景均价2150元/平方米荆州花园二期金桂苑销售均价2200元/平方米较9月份每平方米上涨50元荆沙路及城南片区:白云绿水二期销售均价2100元/平方米嘉富丽苑均价2280元/平方米,较9月份每平方米上涨180元吉祥.凤凰城顶层住宅均价1950元/平方米仍然存在。新沙路小学和实验小学之间 二室二厅 91 三岔路 二室二厅 89 94 1629 14.5 3 三中附近 二室二厅 91 93 1703 15.5 4 三中附近 二室二厅 8295 2378 19.5 5 三中附近 三室二厅 126 97 2142 27 6 三中附近 二室二厅 86 94 1860 16 7 三岔路 二室二厅 89 14.5 8 梅台巷房折 一室一厅 39 7 / 8 90 1410 5.5 9 三中附近 二室二厅 77 90 1688 13 10 崇文街 三室一厅 91 92 1780 16.2 11 凤台坊 二室一厅 67 92 1716 11.5 12 北京中路 二室一厅 81 94 1851 15 13 凤台坊 二室一厅 67 90 1716 11.5 14 工贸附近 三室二厅 123 2003 1869 23 15 北京中路凤台坊小区 三室二厅 126 1998 2222 28 16 三岔路附近 四室二厅 198 2000 1919 38 17 北京路 二室二厅 90 2000 1666 15 18 三中附近 二室一厅 68 95 1544 10.5 19 凤台坊 二室一厅 90 95 2000 18 20 三岔路 二室二厅 90 1995 1611 14.5 21 凤台坊24栋