湖北襄樊建设路商的业项目前期策划.ppt

襄樊从「心」起步……;前言;前期调研发放问卷160份； 深访客户30个， 座谈政府公务员12个； 调研项目20个； 走访襄樊全部商业街； 走访建材市场、家居市场； 调查襄樊所有酒店餐饮； 走访调查襄樊所有卡拉ok； 调查襄樊所有的商场；;时间;特别感谢：;商业环境分析;商业环境分析;项目区位;项目离汉江700米，高层具有江景资源处于沃尔玛商圈边缘，受其影响和辐射;;地块呈南北长条状, 靴形，面宽窄，进深大，地势平坦临街面有高压电线和城市绿化阻隔;;周边树木茂密，临街面档次低、灯光暗、形象差区域在客户心的商业印象差;项目周边道路为四车道，途经项目的公交车直达核心商圈的较少与核心商圈的联系不紧密;项目区位;;商业环境分析;襄樊作为湖北省副中心城市，随着城市经济的发展和城市规模的扩张，房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配，有着较大的发展潜力;襄樊是历史文化名城、优秀旅游城市，但其旅游业产值不高，对房地产促进作用有限。;襄樊作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心,交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区的人口向其聚集;2009年末统计，全市总人口588.88万人，其中城镇人口257万人，农村人口331.88万人，襄樊市区人口80万。襄樊市全市人口中，外来常住人口（跨市流入且离开其户口所在地时间超过半年的外来人口）为28万人。由于受到襄樊产业结构现状及经济发展的制约，襄樊外来流动人口整体呈下降趋势。 随着“省域副中心城市”战略实施的发展，以及襄樊市经济发展加速,外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄樊市外来人口的主力军。 这一部分流动人口将带动新增的购房需求，将促进襄樊市高端市场及中低价位商品房市场的发展。;2009年全市实现国民生产总值1201.01亿元，经济平稳较快增长，达到15.0％。襄樊市人均生产总值由2007年的14478元上升到22071元，增长了52.45％。2009年襄樊市城镇固定资产投资完成519.93亿元，同比增长53.56％；房地产投资总额达到55.39亿元，同比增长19.86%。 人均GDP达到22071元 ;襄樊现代工业体系逐步形成，传统的纺织、化工和制药产业完成改制重组，焕发出生机；汽车制造及汽车配套产业和以航空救生装备为代表的高薪技术产业成为襄樊工业支柱；以襄樊火力发电厂代表的能源产业成为新兴支柱产业。 襄樊市逐步完成二 、三产业共同支撑国民经济发展的局面，不过，工业仍然占据主导地位，呈现出城市经济发展阶段性的工业时代特征。; 2009年，城乡居民收入都有较快增长。城镇居民人均可支配收入全年达13409元，创9年来的新高，同比增长9.1％,城镇居民家庭恩格尔系数为39.36% ；农民人均纯收入5440元左右，同比增加增长11.5％，农村居民家庭恩格尔系数为45.67%。;从消费结构上看，襄樊居民消费的结构层次为：食品、教育（文化与娱乐服务）、衣着、交通通讯、居住、医疗保健、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务。;2001年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长,年增长率为16.7％。 2009年末，金融机构各项存款余额过千亿元，同比增长19.60%，达1051.83亿元的历史新高;2001年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.9％。 2009年末家庭存款余额达到687.58亿元，同比增长19.68%。;襄樊作为湖北省的副中心城市,区位优势明显,交通便利,是以汽车产业为支柱的工业性城市,也是中西部地区的物流中转中心,工商业发展基础良好,发展后劲较强. 襄樊近年来国民经济快速发展,居民收入水平的持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。 襄樊近年来房价增长速度快于收入的增长，理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。但是同时存在另一现象，襄樊家庭内人口规模趋于下降,家庭个数逐渐增加,催生了部分刚性的住房需求.;商业环境分析;商圈分布;三种购物业态分布;传统性商圈、辐射襄樊全城的市级商圈，襄樊商业的龙头商圈;解放路商业街集中度最高，车流人流量巨大，带动商业的繁荣;车流人流量调查地段：;;占据解放路商圈核心位置,地理位置优越，品牌中高档次，形象较好;单层面积6000平米左右； 首层层高6米左右；二三楼层高4.5米左右； 人流动线受到住宅规划柱网的影响，动线不合理；装修一般，购物环境一般； 服装品牌为中高档次，商业管理水平一般；;人流很大，提袋率36%，客流主要以时尚年轻女性为主，客单价在260元左右;传统的商业百货老大，品牌档次较好;襄樊商场的龙头老大，在襄樊人心中具有很高的地位，但商场硬件已经过时，被新兴的商圈分流了很多客户;华洋堂人流很大，提袋率27%，客流以中年女性为主，客单价很高，400多元;地理位置优越的传统性商圈