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调控新政下的几大楼市走向(上) 　　入刊理由： 　　楼市调控接二连三，限购、限贷、新国8条等一系列的空前调控政策出台。房价调控的目标已经成为各地热议的话题，而这会否引起楼市的降温？撼山不难，撼房价难，看资深营销专家李政权解读新政调控，透析楼市走向。 　　 　　限购、限贷、1000万套保障房建设……新国8条自2011年1月26日出台后，让整个楼市的成交量迅速跌入了冰点。屋漏偏逢连夜雨，央行随后又决定从2011年2月24日起，年内第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，直接冻结了近4000亿资金，减少了市场上的资金流动性。在这些政策的连环打击之下，房市在2月份交出的成绩单可谓惨淡，数据显示：全国70个大中城市中，多数城市出现了成交量腰宰，北京、上海等城市更分别创造了3年――5年来的成交量新低。 　　尽管期间有春节长假的因素，以及政策刚出台需要消化接受的原因，但是一些事实却越来越清晰地呈现在我们的面前。接下来，笔者结合调控新政及楼市现状等因素，试图为楼市的走向做一个梳理。 　　 　　一、成交大挫成必然，价格相对稳定。 　　 　　楼市成交量的大挫不是短期的，只要目前的国8条及其相关细则能够执行一年，成交量就会受挫一年。因为，国8条中有三把抑制房价过快上涨、重击市场的锤子：第一把锤子是限购，在目前已明确出台限购令的三十余个大中城市中，基本上是本地户口限购第三套房，能提供相应年限纳税及社保证明的外地户口限购第二套房，对投资投机行为以及在购房人群中通常占比40%-60%的外地购房者形成了精确打击，并误伤到了改善性刚需。第二把锤子是限贷，将对改善性刚需的误伤上升到了直接打压，通过将二套房的首付款比例提高到六成以及不低于基准利率1.1倍的贷款利率，直接将大批改善性住房需求者挡在了门外，而改善性刚需则是之前楼市购房人群中不低于四成的主体。第三把锤子是巨量的保障房建设，2011年、2012年每年各建1000万套，整个“十二五”期间要修建各类保障房3600万套，消化、满足20%城镇居民的住房需求。 　　纵观以上，调控新政的脉络很清晰。通过限购、限贷的“堵”来限制购买抑制需求，通过保障房建设的“拉”来分流中低收入购房者，一“堵”一“拉”平抑房价。这让目前的开发商一边流着血一边进不了食，得不到营养的补给，很是难受。 　　这种难受还具体体现在如下几个方面： 　　1．大户型、别墅等个高端物业本来销售就比较慢，改善性住房需求者及外地人等购买的主力人群现在被限，出货周期更长，销售难度更大。 　　2．有能力买房的被挡在了门外，能力不足的盯上了保障房，这中间剩下的则是支付能力有限的夹心阶层。他们或选择观望，或考虑着出手。也就是说，购房人群在被堵来限去，分流、观望等等之外，真正可能并有能力在目前出手的所剩无几。在这种背景之下，一次性折让20%、25%的价格，也没有几个人来购买；降价50%，又没有谁肯干。促销遭遇促而难销，以及在目前经济环境下“以行政命令调控楼市长久不了”的信念，难免坚定了一部分开发商守得云开见月明的硬抗心理。 　　国8条刚出来时，笔者曾经认为楼市成交量至少下滑两成五，但结合以上因素综合考虑，2011年的楼市成交量巨跌40%-60%都是可能的。 　　 　　二、商业获益，城市综合体迎来策略调整藏玄机。 　　 　　住宅投资产品的投资大门被堵塞，商业地产成了楼市开发及投资投机游资的宣泄渠道，这让写字楼、商铺、产权酒店式公寓、商业旅游地产等商业项目，成了本轮楼市调控的幸运儿。 　　有资料显示，70%的商品住宅房开发商正准备或已经涉足到商业地产的开发和运营中，如此情况下，一些专业市场、写字楼及城市综合体等项目，必将风起云涌成为开发及市场供应热门。但在招商资源枯竭、运营管理人才缺乏、业态同质化严重及项目规划与定位不合理等背景下，这些商业项目的商业特质与前景，倍受考验。 　　有理由这样认为，住宅领域的政策严控为商业地产带来了特定时段的机遇。但蜂拥而入的地产商和商业项目，存在催大商业地产泡沫，并让商业地产泡沫比住宅泡沫更先破裂的危险。进入时机、项目定位、业态规划、运营商在运营管理人才等方面的资源及能力，以及区位、地段等综合素质，不仅对开发商的成功是个考验，对投资者的眼界也是个挑战。 　　对在各大中城市大行其道的城市综合体项目而言，则是已经到了进行营销策略调整的时候。众所周知，对城市综合体项目来讲，通常是以住宅带动商业，有较长时间的蓄水期，但现在住宅之“水”缺乏流动性，购房的需求源头被堵，住宅市场有客户资源及消化能力逼近干涸的危险，是故，现在需要思考如何掉转“红缨枪”，将以前藏在后面的商业提前推向市场。如此一来，在商业上的软推就变成硬推了，一系列的营销行为都将随之发生改变。而从竞争角度看，谁先掉转枪头，谁