绍兴市财智大厦营的销推广思路.docVIP

财智大厦营销推广思路 诺鼎策略 2007年6月 目录 第一部分：产品分析 第二部分：需求特征 第三部分：营销推广 第一部分：产品分析 大环境 博览·财智大厦，是什么？ —— “博览·财智大厦” 大环境分析： 1、行业趋势： 随着绍兴市房地产业开发的不断发展，开发较早的市中心区块早已成熟；虽然市中心仍有极少的写字楼供应，但不属于主要供应区。目前绍兴写字楼供应较大的区块是柯桥和迪荡新城。柯桥是绍兴的重要组成部分，是有名的小镇，而迪荡新城是市政府规划的绍兴城市未来的一个城市综合体。从吸附力来看，迪荡新城比柯桥更具优势；从发展前景来看，迪荡新城是绍兴城市进程的必然趋势，柯桥的发展前景无法与迪荡新城比。不过，迪荡新城配套不完善，氛围不浓，人气不旺，将给消费者对未来的预期有着较大的心理距离。在这一点上，柯桥显然比迪荡新城要成熟一些，对于刚性需求的客户来说，柯桥仍将是首选。 2、金融环境 2006年全市达．亿元，按可比价比上年同期增长．％，呈现较稳健的发展态势。其中，第一产业增加值亿元，比上年增长．％；第二产业增加值亿元，增长％；第三产业增加值亿元，增长．％。三次产业比由上年的调整为年的。．企业景气指数高位运行。据对全市多家企业景气调查，四季度企业景气指数为企业家信心指数为。从全年走势看，各季度景气指数均运行在较好景气区间，这表明企业运行质量整体好，对宏观经济运行和自身发展趋势持续看好。3、楼市总体状况 （1）、历史分析 写字楼租赁时期 2000年以前，写字楼市场基本上都是以租赁为主居家办公阶段因为相对便宜的房租和低廉的水电、物管费，无数处于创业初期的小公司纷纷“入驻”小区住宅，在里面办公、谈业务、接生意。写字楼市场却始终不温不火，大面积空置市场需求量上升2005年7月，随着《物权法》草案中“住宅禁商”的提出，全国各大城市陆续将“住宅禁商”提上议事日程，绍兴写字楼市场开始升温，销售也日趋火爆4、竞争状况 （1）、迪荡新城 市中心可供开发的土地极少，除了极少数商业项目外，目前写字楼集中上市的还是以迪荡新城为主。 从图上不难看出金昌商务大厦供应量最大113512平方米，其次是北辰·国际广场50922平方米，其余都在4万方以下。表面上看，市场供应的总量不大，但这只是迪荡新一期规划的写字楼用地，二期写字楼用地还没启动，而本案则属于三期的写字楼用地，可见未来的上市量较大，不容忽视。再加之市中心板块和柯桥板块的分流，竞争无疑会加剧。 （2）、柯桥 柯桥2007年写字楼的总供应量大于迪荡新城，仅中央大厦就达到了17万方，显然柯桥将成为迪荡新城最大的竞争板块。虽然迪荡新城有着良好的发展前景，但配套不足，氛围不浓，人气不旺这是短时间内不可能改变的。第一，柯桥在这方面暂时优迪荡新城；第二、柯桥的企业对这个区域的认可：这也是许多客户接受柯桥的两个重要原因。 5、小结 绍兴写字楼市场有着较强的经济支撑。 写字楼的开发处于初级阶段，产品的细分还有待时日。 市中心可供应的写字楼稀少，受土地的限制后续供应将走入低谷。 柯桥写字楼供应较大，发展潜力虽不及迪荡新城，但商业氛围和配套暂时领先一步。 迪荡新城的知名度虽高，但客户对区块的信心还有待提升。 二、小环境 1、楼盘地理位置 （1）、板块现状 “迪荡新城”位于绍兴市区东北部，总面积572公顷。西面五云门、都泗门是古代绍兴内河通往京杭大运河的咽喉和水陆商埠，处于越城、袍江两个组团的连接点上，又处在柯桥组团和上虞市的连接线上，公、铁、水三路交通便捷。规划定位是以商贸、商务为特色，集休闲、购物、旅游、办公、居住等多功能于一体的城市商贸中心区，规划布局五大功能区：即“商贸核心区”、“会展中心区”、“休闲居住区”和“迪荡湖公园”。2、项目规划 （1）、主要经济技术指标 总用地面积 10065平方米 总建筑面积 48307平方米 容积率 4.8 建筑密度 27.8% 地下室面积(1-2层) 14001平方米 绿地率 10.% 停车位 48（地面）415（地下） （2）、建筑内总层高 地下 地上 二层 一层 一层 二层 三层 标准层 建筑主体高度 室内外高差 3.6 5.4 6.0 5.4 5.1 3.5 99.8 0.60 （3）、标准层面积 地下 地上 一层 二层 1至3层标准层面积 4至24层标准层 25至26层标准层 6338.8平方米 7296.8平方米 2800.55平方米 1803.56平方米 1013.24平方米 车位242（部分机械双层停车） 车位133个 用途商业 商务 商务 （4）、硬件配套 外墙 LOW-