绍兴玉兰花园开盘的定价建议报告.doc

报告一： 绍兴玉兰花园开盘定价报告 第一部分 绍兴玉兰花园简介 绍兴玉兰花园位于距离杭州40公里的绍兴县柯桥市中心，与柯桥最繁忙的南北大动脉、柯桥轻纺业生产、物流、贸易和企业集成管理的核心地——金柯桥大道相隔仅600米，距离绍兴市区约12公里，距离萧山机场40分钟车程，南临柯桥最大的景观湖——瓜渚湖，西与城市行政中心、CBD区相邻。2007年6月22日上午9点，经过18轮举牌，绿城集团联合浙江金昌房产和绍兴益泉房产以14.23亿元的价格拍得了绍兴柯桥瓜渚湖项目，创出了绍兴商住土地成交的新高。 项目规划总用地面积186亩，容积率3.5（办公部分容积率5.0），建筑密度小于20%，绿化率30%，总建筑面积58.06万平方米(含地下室)。 玉兰花园项目位于柯桥华宇路以南，群贤路以北，座拥城市独一无二的景观湖，拥有开阔的湖景视线。项目西北面为中国医大华宇医院；附近有裕民幼儿园、柯北小学、轻纺城高级中学、鲁迅中学柯桥分校；华润万家超市、富丽华大酒店、金昌开元大酒店等商业配套均在1500米以内。 玉兰花园由六栋现代风格的临湖超高层住宅、十栋新古典主义风格的超高层住宅，以及两栋临湖的高级写字楼共同组成。整个园区分为两期开发，其中一期已基本售罄,二期计划于2010年10月首次开盘销售。 根据城市定位，玉兰花园所在地块将成为柯桥未来商务办公和高档居住区，按宋董的指示定位为“一线城市的一流产品”的要求，玉兰花园定位为柯桥乃至绍兴最高档的精装修高层景观物业，由浙江绿城东方设计公司担纲规划及建筑设计，玉兰花园建筑立面延续绿城深蓝广场通透灵动的现代主义风格和新绿园高贵典雅的新古典主义风格。由贝尔高林国际（香港）公司主创设计师许大绚担纲景观设计。玉兰花园引入市场上全新的十字户型，由香港著名室内设计师梁志天、陈文栋先生及台湾著名室内设计师邱德光先生亲自设计；园区管理在原来绿城物管的基础上将全面导入绿城生活园区服务体系，将传统的物业管理模式转化为以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的服务模式。  第二部分 宏观经济形势 一、宏观经济走势对房地产的影响 1、宏观经济走势分析 2010年8月中国CPI同比上涨3.5%，创下22个月新高，通胀压力上升 当前一年期存款利率维持在2.25%，CPI的不断攀升，使得持续一段时间的实际负利率不容忽视，大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市的可能性继续增加，选择相对稳定的房产资源以保值兼投资的心态普遍萌生。 加息条件尚不具备由于通胀持续及负利率环境持续，关于央行加息的传言四起。从当前国内外环境来看，央行调整利率的条件并不具备。首先，国内外经济走势尚不确定，国外仍在呼吁联合救市，中国若加息会面临较大外部舆论压力。其次，央行加息并不是解决负利率的最好办法。中国利率政策的目标是市场化，而负利率是个资源配置的问题，增加投资渠道，优化资产配置更重要。投资增速继续回落8月份，固定资产投资与工业增加值增速继续双双回落，从数据来看，中国经济仍在继续探底。1-8月份，城镇固定资产投资140998亿元，同比增长24.8%，比1-7月份回落0.1个百分点；1-8月份规模以上工业增加值同比增长16.6%，比1-7月份回落0.4个百分点。 6月28日国务院经济形势研讨会传出消息，下半年的宏观调控声音为“框架不变，动态优化，防止政策叠加的负面影响”。住建部、国土部表示：下半年楼市调控不会放松。 第三套房贷目前已全面叫停，住房的高端改善型需求和投资、投机需求受到了较大的抑制。 自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，在保证本项目工程建设资金使用的前提下，只有超出该监管项目工程预算清册总额的110%时，房地产开发企业才可以调用其中超出部分资金。这将使得开发企业资金流动减慢，开发速度放缓，对开发企业的资金链要求更严格了。 分析：一系列新政对购房需求影响显著；多重政策叠加效应有力遏制了房价继续上涨；信贷利率政策调整成主要手段，本轮房地产调控政策短期内难以完全退出。下半年宏观调控趋势为“框架不变，动态优化”，预计下半年宏观政策的内容上不会有更重的叠加，但在执行力度上会根据情况采取相应的调整，且由于中国经济内外部条件较为复杂，房地产政策走势存在较大的不确定性。 三、全国房地产走势判断 2010年1-8月全国住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升。 1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为 70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。 1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿