交易导则(曾婷11.19)素材.ppt

第一部分 房屋交易与产权管理和不 动产登记之间的关系 二、交易流程 第三部分 房屋抵押管理 一、积极探索建立抵押合同网签制度 （一）如何推行抵押合同网签 区分情形，采用多元化网签机制。制定示范性文本，引导抵押活动有序、合法运行，交由交易当事人自愿选择。针对金融机构金融产品不断创新情况，通过创建金融信息服务平台采集抵押合同关键信息，形成网签内容。 （二）如何界定抵押信息备案 通过采集备案信息，实施对抵押主体、客体、行为的核验，以实现保障交易安全的目的。 二、抵押管理内容 （一）房地产开发企业抵押项目备案 1、记录房地产开发项目手册 2、办理项目备案 （二）在建工程抵押备案内容 1、备案启动主体：房地产开发企业 2、备案要件：身份证明、开发资质、主债权合同、抵押合同 3、交易部门核对是否存在禁止抵押情形 4、生成抵押信息备案表，记载楼盘表信息 5、在建工程抵押中存在的实践问题 （1）抵押权人主体问题：最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复([2012]行他字第8号)在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。 （2）抵押客体：在建工程抵押的抵押物必须是债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”。在建工程抵押权抵押的是已经完工部分还是待建部分直接对登记类型产生影响。 （3）能否用于为第三方债务进行担保问题 （三）预购商品房抵押备案 1、备案启动主体：买受人 2、备案要件：身份证明、主债权合同、抵押合同 3、审核是否存在禁止抵押情形 4、生成抵押信息备案表 5、记载楼盘表信息 （四）存量房抵押备案 1、备案启动主体：抵押当事人 2、要件：身份证明、主债权合同、抵押合同 3、交易部门核对是否存在禁止抵押情形 4、生成抵押信息备案表 5、记载楼盘表信息 （五）抵押实践操作中常见问题分析 1、企业之间资金借贷问题 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。 （2）几类特殊涉及抵押权登记的主体：融资性担保公司、资产管理公司、小额贷款公司 融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人形成的担保业务。融资性担保公司是指依法设立，经营融资性担保业务的有限责任公司和股份有限公司。 （3）民间借贷高利率问题 2、法定禁止抵押情形：如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产抵押问题 3、债务履行期限届满对抵押权的影响 4、超额抵押问题 5、委托贷款如何确定抵押权人问题 商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）的观点 三、与不动产登记机构的衔接 （一）及时以交易告知单方式提供给不动产登记机构 （二）与不动产登记机构及时交互数据信息 （三）抵押与转让、查封之间的衔接 房屋交易与产权管理工作导则解读 二○一五年十一月 目 录 第一部分 房屋交易与产权管理和不动产登记的关系 第二部分 存量房转让管理 第三部分 房屋抵押管理 第四部分 房屋租赁管理 第五部分 房屋交易与产权档案管理 第六部分 窗口建设 一、两者应否区分 1、历史来源区分：以行政权力介入契据的管理历史久远，要早于对契证的管理。 3、介入的时点不同：交易管理在事前介入，登记在事后介入。 4、启动模式不同：交易是依职权启动为主，依申请为辅，但登记刚好相反。 5、两者采用措施的强制程度不同。交易管理更多是行政强制措施，而登记是行政程序性措施。 2、目的共同：保障交易安全 。 2、两者如何管理 （1）两者应否区分与两者如何管理是两个不同层面的问题，对于两者各自的边界有必要明晰，但对于如何管理应当以方便群众，减少交易风险为准则，结合地方实际进行探索。 （2）目前实践中存在的问题 A 交易风险控制点整体后延至登记环节，缺乏事前防控。 B 交易风险防控措施单一，监管力度不足。 C 交易风险防控立法基础薄弱，部分交易法律适用存在冲突。 D重许可，轻许可履行中的后续跟踪监管，存在一定程度监管盲区 （3）两部委文件颁布后，目前国内各地探索交易与登记的管理模式： A涉房涉地不动产由登记机构委托交易机构完成受理、审核、载簿，