房地产投资与项目沟能理1.ppt

房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 主要内容 一、课程体系 二、教学要求 三、房地产含义 四、房地产的发展历程 五、预习作业 参考书目 【1】张健 著，《房地产投资 实务、政策、常见问题》，第1版，中国建筑工业出版社，2008年12月1日 【2】刘秋燕 著，《房地产投资分析》，第2版，东北财经大学出版社，2007年9月1日 【3】蔡伟庆 著，《房地产项目管理》，第1版，中国建筑工业出版社，2010年7月1日 二、教学要求 本门课程是一门应用性较强，并且与社会经济发展紧密相连的一门学科，要求大家不仅掌握书本上的理论知识，并且能够用这些知识来分析问题。学过这门课，要求大家能够有针对性的对住宅小区的入住率、销售情况、使用情况等进行调查，根据相关数据对未来进行分析预测，从实例的调查中对所学的内容有更加深刻的认识。 同时，还有就是课堂纪律我要在第一节课规定一下，是对所有课程上的所有人的规定，请大家遵守 ，为我们营造一个更加和谐和良好的学习环境。 1、上课不迟到不早退。迟到和早退都非常影响大家，特别是我的讲课思路，所以要求大家准时到，这样考勤也比较准确。 2、上课手机要静音或关机。 3、上课不要随意走动，如有问题，可示意老师，经允许后在解决。 4、上课保持安静，营造一个安静的课堂气氛，不要老师前面大声说，你在下面小声说。而当讨论时，积极踊跃发言，用心倾听同学发言，对于不同意见可以等同学发言后提出自己的意见和见解。 考核方式： 1、期中考察：调查报告的撰写 2、期末考察：考试（名词解释、问答题、论述题） 成绩构成： 1、平时成绩（课堂表现+作业）：20% 2、到课率（系统+点名）：50% 3、期末成绩：30% 思考： 为什么选择《房地产投资与项目管理》这门课程？ 最近关注了哪些房地产的新动向？ 用什么词来形容房地产行业? 日本楼市泡沫的破灭 历史回顾： 日本的房价上涨始于1985 年,这一年，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。 代表日元大幅升值的“广场协议”签署后,大量国际资本进入日本的房地产业,大大刺激了房价的上涨。日本政府同时发布“首都改造计划”,东京土地投资空前活跃,地价飞涨并迅速波及全国,由此开启了日本房地产的黄金期。 为刺激经济增长,日本中央银行当时采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,1989年底,日经指数冲破38915的历史最高点,股市房市资金泛滥。受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机,致使房地产价格暴涨。到1991年为止,日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多,大阪地区甚至上涨了8倍。泡沫经济让日本的地产价格上升了好多倍,当时有人计算过,把日本东京都的整个土地卖掉之后,可以买到美国整个国家的土地。 在1989年,日本政府觉察房地产过热,开始通过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控,打出了一系列组合拳,强制冷却房地产市场。日本央行也开始通过迅速加息,调控信贷市场,累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草,日本的股市与楼市价格直线下降,跌入谷底。1991年后,随着国际资本获利后的撤离,很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境,甚至破产。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。 同时，在日本楼市泡沫的高峰期，到美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是，越来越多的日本人作出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国买几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打飞的到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮一样流往美国等经济体。 日本资金买走了大半个檀香山，买走了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心。于是乎，日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代，资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本经济从此一蹶不振。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 三、房地产的含义 1、房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性