漳州龙海角美市场调研及2010P06地块研判.doc

龙海市角美镇2010P06地块初步调研 一、角美概况 角美综合开发区地处漳州开放城市与厦门经济特区连接口，系由原角美建制镇和角开、龙池两个省级开发区整合设立而成。全区总面积163平方公里，辖31个行政村、7个居委会、2个镇办农场，常住人口近12万人，流动人口约7万人。08年完成GDP122亿元，财政收入突破10亿元，位居福建省各镇前列人均已经达到了101666元，突破了10万人大关2009年角美镇实现GDP135亿，人均已经达到了元，财政超过12亿，实现工业产值超过300亿。力争经过10年左右努力，形成一个产值超千亿元的主导产业集群和一批产值超百亿元的特色产业集群。全区工业总产值到2015年可望突破1500亿元，2020年突破3000亿元，基本建成深度对接台湾产业的密集区和集中区，成为海西建设的重要增长极。—4800元/平米左右；而别墅主要以芗鹭温泉人家为主，该项目联排别墅目前售价约6500元/平米左右。 目前市场仍不乐观，大项目不断推出，未来市场供应不断增加的形势下，市场竞争压力非常大，据初步估计未来3年镇区普通商品房供应量在30-50万平方米，远大于目前镇区商品房年均销售量约5-7万平方米，供应非常充足。 随着角美改革试点镇及角美水韵新城城区规划建设的推进，角美镇区房地产发展将会迎来一个快速发展的时期。 三、角美在运作项目调研 1、龙泉华庭 “龙泉华庭”项目占地80亩，总建25万平米，由角美多棱集团、厦门九龙建设集团和集友集团共同投资开发建设。项目是目前角美体量最大社区，为现代简欧式建筑。社区分为两个组团、三个中庭，沿街商业店面为具有闽南特色的骑楼；整个社区为围合庭院式的院落，主中庭景观宽约80米，间距达60多米，整个中庭园林景观面积约1.2万平米；在两个组团中间还规划一条社区风情商业步行街。 本项目拟分三期开发，总共16栋。2010年5月25日2、龙江国际大酒店（水岸新城） 该项目位于角美工业综合开发区324国道南侧，由厦门鸿煜房地产有限公司投资建设集休闲、娱乐、餐饮、住宿为一体，该由五星级酒店和“水岸新城”高层住宅区组成，总投资15亿元，工程预计三年完成。该项目力求将酒店建设成为地标性建筑，打造高品质的住宅区，提升角美城区形象。2007－6－26御家兰庭漳州市御家房地产开发有限公司占地面积15322m235996.54m2，规划总户数约为300套。项目建筑形态为别墅、多层和小高层，底层沿街为挑高4.2米的商铺。户型齐全以一房、三房、四房为主，面积50㎡-200㎡御家兰庭西侧为文教、金融、商业等服务配套用地，所在片区已规划为角美中心城区之商业金融中心08.1.15 开盘销售，销售尾声，目前已经交房。 5、星河城市广场 星河·城市广场地处角美角城中心角嵩路漳州秋实地产（厦门鑫星河）。建筑面积近万平米，集商业步行街，单身公寓、高档住宅为一体的新城市综合体。 公交：公交：厦漳专线（经龙池东孚各一条）公交：角美—同安公交：803公交：450路公交：漳23路 7、主要运作项目分析 项 目 开发商 总建筑面积 主力户型 销售均价 开盘时间 目前销售状态 龙泉华庭 多棱集团、厦门九龙、集友集团 25万平米 二房80-90、三房110-130 4000元/㎡ 2010-5-25 3#4#的85% 水岸新城 厦门鸿煜房地产(84-92)、三房(105-132)各150套，单身公寓(27)和一房(40-43)各100套 3600元/㎡ 2007-6-26 销售撤场98% 御家兰亭 御家房地产3.6万m2 以90平左右两房为主 3500元/㎡ 08.1.15 目前已经售罄交房 星河城市广场 厦门鑫星河m2 一期精装公寓40平 —— 预计国庆 —— 日月泉 富濠(龙海)建设 小高层约15万 小高层产品暂未规划 联排6500元/㎡，洋房5500元/㎡ 2008元旦 别墅已经交房 根据产品调研，区域项目产品多以两房80-90平方米，三房面积为110-130平方米为主，主要是由于当地以居家型为主，两房需求以当地工业企业管理层居多，主要是因为其家庭结构较简单。根据调研的客户消费反馈，消费客群对产品感觉户型面积偏小，客群的产品需求偏舒适。随着投资客群适量增加及外来人口的购房需求，镇区项目开始开发小体量的精装单身公寓如星河城市广场项目已在开发约250套的精装单身公寓。 区域普通商品房销售均价约4000元/平方米，日月泉的联排别墅现房目前销售均价约6500元/平方米。总体看区域商品房项目去化较慢，消费需求量不大，厦门客群的投资需求受到龙池板块拦截。目前区域主要在售项目仅龙泉华庭的3#、4#楼推出，尽管125套产品在目前已达到85%销售率，但现场销售经理反馈，已在为后期销售客群定位而迷茫。四、地块区位及概况 【位置】 龙海