2010年6月南京别墅市场研究报告.pptVIP

市 场 研 究;报告四个核心问题;南京是一个不缺乏资源的城市;凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎”的近郊别墅版图;紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形成了城市顶级别墅区;仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区的经济型别墅板块;江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了城郊资源别墅区;江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从二居所向第一居所转变;除近郊别墅外，近两年来远郊别墅逐渐冲击南京市场;远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在句容、溧水，江北老山汤泉片区，多为旅游度假别墅;报告四个核心问题;02-04年市场供应逐年增长;江宁、仙林为别墅供应的两大主力板块，别墅累计供应量分别达到全市的41.5%和23.5%，占据半壁江山。;经济型别墅市场供应量较大，联排、叠加别墅累计供应量占市场总份额的70.8%;经济类别墅供应主要集中在江宁、仙林板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的73.6%;别墅市场供应高度集中化！;市场去化高峰期同样出现在2007-2009年，去化量283.93万方，其中2009年市场去化达到121.92万方，去化量为近三年的42.9%。;经济型别墅供销两旺，高端别墅受总价影响市场份额走低。;经济别墅占比较大的仙林、江宁板块去化，远郊别墅虽然有总价优势，但受区域接受度影响去化较慢。;各板块中，经济型别墅去化率也都体现出先行优势。;产品、区域供应的高度集中性带来相应市场去化的集中化。 高端别墅供应少去化慢折射出南京高端客群来源面窄。;板块;从未开发项目量和项目类型看，未来独栋别墅上市量较大，江宁和远郊板块是未来独栋别墅的主要竞争区域。;未来独栋别墅供应量加大 江宁板块将面临外向板块和板块内的双向竞争;别墅价格板块梯度较大，但是经济类别墅和高档别墅价格差距开始缩小;同板块内经济型别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%;　;报告四个核心问题;2010年政策调控从紧信号明显; 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.17新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40％提高至50％以上。;此次调控对投资投机客打击重大，改善刚需及部分首置刚需也受到较大抑制;我们都有疑问：作为高端物业，别墅是否不受宏观调控的影响？;别墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量影响程度较大，从政策颁布到市场反馈一般历时3个月。;高端别墅逆市成交量为旺市时的50%，而经济类别墅仅为25%。;事实证明别墅亦逃脱不了市场调控; 09年12月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政 策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性”。 2010年一季度，GDP增幅11.9%，国民经济保持8%增长顾虑不大。 上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批…… 二套房认定标准从严;报告四个核心问题;市场供应量减少，别墅推盘节奏放缓，尤其体现在经济型别墅上;成交量减少—成交量在7月份或将出现明显的下滑点;价格分化或将来临—高端别墅与经济别墅单价差距拉大;报告四个核心问题;本报告已结束