房地产项目投资决策中的主要风险.docVIP

　　房地产项目投资决策中的主要风险 房地产项目投资决策中的主要风险 随着我国城镇化进程及人民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求自20世纪90年代起不断增加，如今房地产市场异常活跃，投资总量愈来愈大，投资周期愈来愈长，所积累的风险也愈来愈多，不断披露的空城、鬼城等案例为我们敲响了警钟，现在有必要对已经过热的房地产项目投资决策中的主要风险进行深入分析。 　　1 非理性投资带来的风险 　　中国社科院2011年发布的《住房绿皮书》披露，2010年我国房地产行业平均毛利率达到55.26%。根据国家统计局公布的2010年统计数据计算，2010年全国规模以上工业企业平均毛利率为19.22%，远远低于房地产行业的平均毛利率。 　　国家统计局网站公布的数据显示：2000年全国共有房地产开发企业27303家，到2010年，发展到85218家，十年时间增长了212%。 　　国家统计局2014年1月20日公布2013年国民经济运行情况及全国房地产开发和销售数据，其中，全国房地产开发投资86013亿元，比2012年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1～11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1～11月份提高0.3个百分点，房地产开发企业施工面积、土地购置面积及商品房销售面积都比2012年呈现不同程度增长。 　　房地产业的迅猛发展，造就了一批优秀的房地产开发企业。但更多不知名的、临时合伙、从其他行业转向的甚至借用其他开发企业资质的中小开发企业及其分支机构如雨后春笋般横空出世，造成房地产开发市场鱼龙混杂，表现为房地产投资的非理性。花费60亿元巨资打造的鄂尔多斯康巴什新区被中外媒体戏称为鬼城。继鄂尔多斯之后，江苏常州、辽宁营口、铁岭新城、贵州贵阳、威海银滩、云南呈贡等相继出现鬼城，房地产业的潜在危机已经初步显现。 　　2 宏观环境因素调整带来的风险 　　房地产作为国民经济的重要产业，其发展受宏观环境的影响无疑是巨大的。经济环境、行业政策、社会环境等因素的变化使房地产投资风险本文由.L.收集整理与机遇并存，房地产开发企业内部决策层必须顺应宏观环境中各因素的变化，准确作出判断，正确进行决策，及时调整方向，在多变的宏观环境中捕捉机遇。 　　2.1 经济环境风险 　　财政政策、金融政策、市场供求关系、行业竞争关系、居民购买力水平等宏观经济因素的不确定性，会影响房地产项目的投资决策。 　　紧缩或宽松的财政政策、金融政策都会给房地产投资带来影响。如2007年央行连续6次加息、10次提高存款准备金率，使金融机构1年期存款基准利率由2.52%提高到4.14%，1年期贷款基准利率由6.125%提高到7.47%，金融机构人民币存款准备金率累计上调5.5个百分点。频繁加息、提准，抑制了房地产信贷规模增长，紧缩了房地产企业的资金链条，提高了房地产企业的资金成本，打击了购房户的购买热情。到了2008年国际经济形势突然变幻，美国次贷危机在全球范围内产生波及效应，对国内房地产市场形成不小的冲击，全国房地产市场陷入恐慌性低迷。为稳定房地产市场，解决刚性需求的购房困难，国家采取积极的财政金融措施，免除90平方米以下购房户的交易契税，降低90平方米以上普通住宅购房户的交易契税，个人首次购房享受贷款利率折扣，提高公积金贷款额度上限等一系列措施。各地房地产市场一时之间火爆异常，日光盘、彻夜排队抢房、天价拿地等现象时有发生，地王更是频频出现。 　　2.2 行业政策风险 　　1998年，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，标志着国家住房福利化政策的结束，即停止住房实物分配，实行住房分配货币化，正是在这样的政策背景下，从1998年起，房地产开发才在全国范围内如火如荼地开展起来。1997年全国住宅开工1亿平方米，1998年一跃变为1.6亿平方米，实现了历史性的跨越。 　　2006年国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在户型面积、90平方米以下小户型所占比率、首付款等方面作出量化规定。政策出台后，大量开发商面临修改设计户型的问题，在户型配置上难有作为，难以体现自身产品的个性化，对开发项目形成打压态势。 　　2013年2月20日，国务院常务会议出台新的国五条，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率及对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责等更严格、更细致楼市调控措施出台。在楼市内一石激起千层浪，直接导致2013年3月各地均出现抢搭政策末班车现象，各楼盘展厅及房地产登记中心人满为患。 　　2.3 社