澳门房地产市场分析.docVIP

一、城市环境分析 （一）城市概况 澳门作为中国特别行政区，属于经济发达区域。消费力较强，经济主要组成为旅游业、博彩业。区域辐射力较强。（二）城市经济 1、人均GDP 2、人均收入 澳门区域经济及本地人均收入均到达了一个很高的水平，其消费力、消费观念与内地居民有着相对明显的差异。（三）城市规划 1、宏观规划 （1）双核心 澳门半岛核心：以堂区为基础的商住混合小社区；新填海区核心：以新经济活动为发展基础的新区。 （2）两轴 内向型南北轴：加强澳门内部经济发展的联系与合作；外向型东西轴：加强与珠三角、香港及国际的合作。 （3）未来发展 澳门半岛将成为未来的主要生活社区；氹仔成为内部枢纽，加强交通和配套的发展；新填海区着重发展旅游业和会展业；路环依托大面积绿色资源成为体育及休闲区。2、填海规划 2006年1月澳门政府公布了二十年城市发展计划，在澳门半岛和氹仔的沿岸海床提供2.98平方公里的填海土地，其中1.63平方公里的填海土地将会规划为住宅、商业和酒店用地。 区域 面积 功能定位 A区域 1.05平方公里 商业和住宅 B区域 0.13平方公里 改善道路和景点 C 区域 0.56平方公里 低密度住宅 D区域 1.30平方公里 住宅、商业和酒店 E区域 0.94平方公里 中密度住宅和酒店 本项目所在路氹城并非核心规划居住区域，而是新经济区域，在区域规划上无明显规划优势。 （四）城市发展趋势 1、博彩业 未来5至10年内澳门博彩业将继续保持蓬勃发展的势头，提供对大众游客而言更具附加值的配套，以达到吸引大众游客消费或尝试博彩的目的，从而扩大大众客户的数量并提高大众客户的人均收益贡献。2、旅游业 07年大陆和香港游客占到来澳总游客数的85%，我们估计来自大陆的游客中近80%左右的游客来自广东省，广东游客将是今后支撑澳门游客数增长的主要来源。大陆其他省市区域的游客数量在近三年呈现井喷式增长，预计后期将成为澳门旅游业的主要支柱群体。 二、房地产市场分析 （一）房地产发展概述 2004年，澳门房地产市场开始快速发展，楼价上涨。澳门特区政府兴建社会房屋，至2007年，澳门房地产市场发展到一个新的阶段，楼价快速上涨，从2004年的均价水平8249元/㎡快速上涨至2007年的20729元/㎡。澳门特区政府停止投资购房居留政策。至2010年上涨至31016元/㎡，2011年的41433元/㎡。（以上价格为澳门元）。 特区政府成立之后，在2000年将不动产投资居留政策投资下线调低至100万元，以吸引非澳门居民在澳门置业。直至2007年，澳门房地产市场开始兴旺，该政策已完成其历史使命，澳门特区政府宣布，将该政策无限期暂停。 （二）居民住房构成 1、整体居住性质比例 类别 自置物业 租赁物业 雇主提供 比例 73% 23% 4% 2、分区域居住性质比例 澳门半岛 氹仔 路环 自置物业 74.20% 70.60% 59.90% 租赁物业 21.10% 25.10% 32.80% 雇主提供 4.70% 4.30% 7.30% 居住性质比例上看，澳门自有住房比例在73%，自有住房比例相比内陆区域而言更低；而分区域的居住性质比例上看，澳门半岛由于是传统的老城区，自有住房比例最高；而路环由于定位在新经济区，打造澳门最繁华的博彩业、酒店业区域。职业人群较多，租赁物业的比例明显偏高。（三）公共房屋市场 澳门的公共房屋、社会房屋均是廉租房性质，经济房屋即特区政府进行财政补贴后的经济适用房。 公共房屋种类 状态 单位数 社会房屋 可供分配 1187 兴建中（2012年落成） 2385 小计 3572 经济房屋 可供分配 29 兴建中（2012年落成） 4443 小计 4472 未分类公共房屋 兴建中（2012年落成） 10646 总计 18690 从上图中可看到，从2004年澳门特区政府由于澳门楼市火热，楼价飞涨，为了满足困难家庭的住房需求，澳门特区政府考虑兴建社会房屋。但实际推进的速度缓慢。澳门特区政府自2005年的最后一次经济房屋申请期之后，直到2010年，整整5年都未有经济房屋推出。 而房价在2008年之后的三年间快速上涨，已对本地居民形成了巨大的置业压力之后，澳门政府在2011年推出新的公共房屋兴建计划，超过50%，合10646套公共房屋要在2012年落成。这也使得大量刚需本地居民的目光投向公共房屋，对商品房市场形成一定的分流作用。 （四）土地市场分析 1、土地性质分类 （1）私家地 私家地又称私人业权土地。私家地的土地产权及其地上物的产权均归私人所有，可自由转让、买卖、按揭等，且改建地上物时无需办理改用途、补地价手续，是产权最充分、受限制最小的土地。有的