2008年合肥凤凰城项目写字楼住宅价格定价报告-461.pptVIP

凤凰城 写字楼住宅 价格预判;;;合肥写字楼发展阶段;;合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前供应量逐渐加大； 区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域； 中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边； 写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致； 城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。;供求状况;2007年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢；2007年之后价格上升幅度加大;产品研究;;;新城国际 ?开发商：安徽基石置业有限公司 ?物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯 ?地理位置：东流路潜山路 ?预计使用时间：1期2008.10，2期未定； ?建筑面积：总建筑面积约200,000平方米， 1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米； 2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米； ?标准层面积：1期约1,800平方米 ?空调情况：中央空调； ?电梯情况： 8-三菱/栋 ?车位数量：1期共1,339个； ?层数： 1期2栋23层，2期1栋33层写字楼 和1幢商业； ?层高：净高2.8米 ?得房率：67% ?供水系统：没有热水;?销售时间：预计2007.5 ?售价：2006年均价5,500元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米； ?面积范围：120-180平方米； ?车位价格：租售未定； ?物业管理费： 3-5元/月×平方米； ?装修情况：好； ?生态空间：无 ?主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，15米挑高大堂，定位于合肥最高级别写字楼；;绿地蓝海 ?开发商：安徽绿地集团有限公司 ?物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯 ?地理位置：东流路潜山路 ?预计使用时间：未定； ?建筑面积：总建筑面积约200,000平方米， 1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米； 2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米； ?标准层面积：1期约1,800平方米 ?空调情况：中央空调； ?电梯情况： 8-三菱/栋 ?车位数量：每100㎡配一个； ?层数： 1期2栋23层，2期1栋33层写字楼 和1幢商业； ?层高：净高2.8米 ?得房率：70% ?供水系统：有热水;?销售时间：2007 ?售价：2007年均价6,300元/平方米，每层差价基本在50-100元/平方米左右，最高5,800元/平米； ?面积范围：120-180平方米； ?车位价格：租售未定； ?物业管理费： 3元/月×平方米； ?装修情况：好； ?生态空间：无 ?主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高，10米挑高大堂，豪华气派 ;;;价格测算;项目综合比较表;价格修正;本项目建议入市价为5500元/平方米，力争整体均价 5700元/平方米。;;主流客户的样本;行业分类标准 根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行业分类：;图1：合肥市写字楼入住客户所属行业比重;;;常规模式下的客户分布;;项目;分割具体建议;;;;;导致两板块价格悬殊分析： 1、市政：潜山北路同南路相比，修建时间较晚，区域商品房起步晚； 2、学区：潜山南路大部分楼盘同区重点50中签订协议，属于50中学区； 3、楼盘档次： 黄潜望楼盘以新华学府、大溪地为代表，通过产品规模、档次、包装塑造了区域的高端形象，随后开发的楼盘如汉嘉等，不论产品符合，在包装推广上均走高端路线，保持了产品的高价位并得到市场认可； 潜山北路虽然拥有颐???花园类型楼盘，但该楼盘较为低调，缺乏引领区域的号召力，因此区域档次没有得到有效提升；同时后期开发的楼盘如龙凤家园、龙居山庄，缺乏包装意识，给人较低档的感觉，反而影响了整体区域形象，一直以来潜青板块在市场中属于低端板块，区域价格偏低。 结论：市政建设问题已经解决；学区可以通过替他途径解决；因此通过产品档次和包装提升区域档次，带动价格提升是刻不容缓组要解决的问题。;未来项目目标：力争赶上黄潜望板块均价 建议： 在打造高产品力的同时，在形象包装上下功夫，通过包装打造项目高档形象，吸引城市中高端客户。;;价格预判：按照预期目标，同黄潜望楼盘进行比较，进行半年后价格预判;设定目前区域楼盘可以达到75%水平，区域价格为： (4200/74.5%+4800/79.5%+4500/76.57)/3*75% ≈4400元/㎡， 根据目前黄潜望区域价格涨幅，预计未来半年价格涨幅在 5%-10%左右，取其平均值8% 本项目半年后入市价格约 4400*（1+8%）≈4750元/㎡;小区 概况;小区 概况;小区 概况;小区 概况;小区 概况