2007年青岛房地产系念目市场分析.docVIP

项目市场分析 目 录 第一部分 青岛市房地产市场分析 2 一、青岛市房地产概况 2 二、青岛房地产市场综述 2 第二部分 青岛经济开发区区域分析 3 一、青岛经济开发区区域概况 3 （一）区域市场分析 4 （二）人文自然环境状况 6 （三）区域交通状况 7 （四）区域配套状况 7 （五）公建基础设施状况 8 （六）区域地产市场分析 8 三、开发区房地产市场描述 9 四、个案类型及分布 9 第三部分 开发区项目市场分析 10 一、区域分析 10 二、类别分析 11 三、项目周边楼盘分析 13 （一）售项目分析 13 2、客户群体、面积区间 14 3、价格对比 16 4、物业收费标准 17 5、楼宇配套 18 6、二手房楼盘分析 19 第四部分 客户定位及产品建议简析 20 一、定位原则 20 二、产品规划 20 三、定位主体 21 三、客户定位 21 附：区域楼盘资料………………………………………………………………………………21 项目市场分析 青岛市房地产概况 近几年，青岛房地产市场体现出健康良性发展态势：开发总量居高不下，价格稳中有升，借奥运伙伴城市东风，楼市繁荣。 通过“两改两低两增一稳定”和18片项目的顺利进展，2007年政府大量推出中低收入家庭买得起的限价房，建设廉租房，做好社会保障性住房，其它的让市场经济自己调节。大量的中小户型和中低价位房，使得中低收入家庭和年轻置业者买得起房子，房地产市场也更加活跃，市场前景明朗、发展空间加大。政府可以出台政策鼓励节能住宅和绿色房地产，也可以限制大户型住宅的消费，以引导合理、适度而健康的居住理念。 万科、绿城、上实、卓越、宝龙在青岛市场的项目逐渐亮相，提升了市场竞争高度；让追求居住品质的消费者充满信心，而后华远、中海等企业进驻青岛，更让置业者翘首以待。房地产大鳄在青岛房地产市场的项目开始亮相，吸引了一部分注重楼盘品质、追求居住质量的购房者的注意力。 在新的竞争形势下，以海信地产、天泰集团、城建地产、信达荣昌、海尔地产为代表的本土企业，在开发理念、规划设计、销售管理、建筑质量及物业管理等方面不断提升，使得所开发楼盘的品质越来越好。 市场综述： 今年前4个月，本市房地产开发投资增幅继续回落，增幅同比下降5个百分点，投资增幅降至5年来的新低点，房地产开发商明显放慢了开发速度。从区域板块观察，市内四区下降尤为明显。 08年的奥帆赛带动了青岛市房价的上涨，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，但土地开发量较少，主要以高层和写字楼为主。价格在18000-20000元/平方米以上，如东海路9号、海信·燕道国际公寓、恒基新天地、檀香湾等公寓楼、写字楼，配套和景观也是青岛市名盘之首。开发总量较大的只有“鲁能·领秀城和颐和星苑”，以高层和别墅为主的综合性高档看海楼盘。 市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。 经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的万科·魅力之城、卓越·蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区上实集团的达利广场等名盘，为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在5500-7500元/平方米之间。 二、青岛经济开发区区域概况 青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里），其东南部沿海（海岸线106公里），与青岛主城相连的环胶洲湾高速公路全长66公里，海路有轮渡和快船相通。 1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一。 青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等，是中国开放区域最集中的地区之一。 （一）区域市场分析 1、港口资源优势 青岛港是中国沿海五大港口之一，青岛港始建于1892年，是已具有114年历史的国家特大型港口,全国512户重点国有企业之一。由青岛老港区、黄岛油港区、前湾新港区三大港区组成。拥有码头15座，泊位73个，其中，营运码头13座，营运泊位49个，万吨级以上泊位32个，可停靠5万吨级船舶的泊位6个，可停靠10万吨级船舶的泊位6个，可停靠30万吨级船舶的泊位2个。主要从事集装箱、煤炭、原油、铁矿、粮食等各类进出口货物的装卸服务和国际国