2008年上海房地产实男场发展和07年市场总结报告.docVIP

2007年上海房地产市场回顾与思考 罗欣瞻 2007年，在“严管土地，看紧信贷”为核心的宏观调控政策下，上海房地产市场总体呈现以下特点：房地产业增加值占全市GDP比重略降；房地产开发投资规模大、增幅小；国内贷款占本年资金来源比重下降；市场供应出现“四降一升”，市场需求出现“两个增长”；商品房价格上涨较快。为促进上海房地产市场稳定发展，文章就当前市场需要关注的几点情况提出一些初步的建议。 一、上海房地产市场基本情况 1、房地产业增加值占全市GDP比重略降 2007年上海房地产业增加值781.64亿元，比上年增长8.7%，占全市GDP的6.5%，比重同比下降0.1个百分点，对全市经济增长的贡献率为4.4%。 2007年上海房地产业税收收入（包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等）达到451.47亿元，比上年增长24.3%，占全市税收收入的7%，比重同比回落1.8个百分点。 2、房地产开发投资额创历史新高 房地产开发投资规模大、增幅小。2007年上海房地产开发投资额创历史新高，达到1307.53亿元，比上年增长2.5%，占全社会固定资产投资的29.3%，比重同比下降3.2个百分点。 2007年各月上海房地产开发投资运行情况 虽然上海房地产开发投资额的绝对量达到了有史以来的最高值，但增幅大大 低于“十五”期间年均13.1%的水平。2007年各月投资增幅呈“V”字型走势。上半年房地产开发投资均呈现增长态势，最高增幅达到19.8%，但总体增幅呈逐月缩小趋势；下半年起出现同比下降，之后降幅有所扩大，至第三季度降幅开始缩小，全年比上年增长2.5%。 商品住宅投资占房地产开发投资比重下降。从上海房地产开发投资结构看，随着宏观调控政策措施的贯彻落实和市场自身调节作用的显现，商品住宅投资占房地产开发投资的比重下降。2007年，上海商品住宅投资837.53亿元，比上年增长0.2%，占房地产开发投资的64.1%，比重同比下降1.4个百分点；办公楼投资157.51亿元，增长26.7%，增幅同比高出5.1个百分点，并高出全部房地产开发投资24.2个百分点，占房地产开发投资的12%，比重上升2.3个百分点。 2005－2007年上海房地产开发投资结构及增长 单位：% 指 标 2005年 2006年 2007年 比重 增长 比重 增长 比重 增长 房地产开发投资 100 6.1 100 2.3 100 2.5 #商品住宅 73.9 2.2 65.5 -9.3 64.1 0.2 办公楼 8.2 22.7 9.7 21.6 12.0 26.7 商业用房 8.2 30.0 12.2 51.1 12.2 2.5 其他用房 9.7 7.6 12.6 32.5 11.7 -4.4 房地产开发投资占全国比重下降。从全国范围来看，2007年上海房地产开发投资总额（1307.53亿元）列江苏（2515.86亿元）、广东（2510.05亿元）、北京（1995.82亿元）、浙江（1820.84亿元）、山东（1519.07亿元）、辽宁（1497.58亿元）和四川（1331.49亿元）之后，居全国31个省、市、区的第八位，位次比上年下降3位；投资额占全国（25279.65亿元）及东部地区（15639.64亿元）的比重分别为5.2%和8.4%，比上年分别下降了1.4个和1.9个百分点；增幅（2.5%）分别比全国（30.2%）和东部地区（26%）低27.7个和23.5个百分点，排名全国31个省、市、区的倒数第二位，仅高于西藏（-7.2%）。 3、国内贷款占本年资金来源比重下降 2007年金融政策对房地产市场的调控作用已有所显现。上海房地产开发企业国内贷款558.43亿元，比上年下降2.9%（2006年增长19.1%）；占本年资金来源的21.9%，比重同比下降4.5个百分点。从资金来源的其他几种渠道看，其他资金占比上升较快，达到52.4%，比上年上升7.9个百分点，主要由于个人按揭贷款增长较快。 2007年上海房地产开发资金来源构成情况 4、上海房地产市场供求情况 市场供应出现“四降一升”。一是房地产企业购置土地面积和完成土地开发面积双双下降。由于近年来上海土地供应趋紧，2007年，上海房地产企业购置土地面积141.44万平方米，比上年下降73%，这已是连续第四年下降了（2004-2006年购置土地面积分别比上年下降29.3%、27.4%和30.5%）。同时，受“以熟地出让为主”的土地“招、拍、挂”政策影响，上海房地产开发企业土地开发力度明显减弱，共完成土地开发面积137.2万平方米，下降45.3%。 二是商品房新开工面积下降。2007年上海商品房施工面积10766.72万平方米。其中本年新开工面积2251.75万平方米，比上年下降1