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2008年招商地产深鄣内房地产楼市分析报告
对深圳楼市的解读和房价走势的分析
;了解过去,洞察未来,是为了把握现在
人们往往依据眼前确定性的因素按惯性思维推测未来,这种思维的局限性导致了我们大多数人投资决策的失败
掌握楼市运行的基本规律,看清决定未来价格的供需基本面的变动趋势,才能不被眼前的迷雾所遮蔽,方能思人所不能思,行人所不能行;20年来深圳楼市供求关系的变化;Evaluation only.
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Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;价格机制决定的深圳房价和成交量的变动轨迹;深圳楼市的结构分化——关内关外市场分化 豪宅普宅市场分化;Evaluation only.
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Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;关内普通住宅与豪宅的分化;中国特色的房价攀升之路;07年第二季为临时数字独立屋以山顶及南区洋房成交个案计算分层豪宅以20个豪宅屋苑成交个案计算中小型住宅以50个大型屋苑成交个案计算資料來源:美联物业资料研究部;当前深圳楼市的市场细分及合理价位水准;
10~15万/100~150万
65~90M2
10000~15000元/M2;豪宅客群购买能力;城市;;项目名称;对民生问题看楼市的调控指向;从民生问题看政府对三个市场的态度和政策;楼市风险之所在;宏观经济衰退
地区产业衰退
楼市泡沫泛起--流动性+低利率
局部供应过量;现阶段的房产投资建议;客观而论,深圳豪宅的资源条件不如香港,但其稀缺性更甚于香港
与香港相比,深圳的市场经济起步晚,但其经济发展速度和人口规模导致的豪宅客户群体总量应超过香港,且这些客群的平均财富与香港比不会低过多少
因此,从价格的形成机制--豪宅供给和客群基础来看,深圳豪宅价格应是逐步向香港看齐(香港豪宅目前均价水平88000元/M2)。再从政府调控角度看,对此类住宅采取的是放开价格多收税的政策,因此豪宅的价格在政策面上可以说是不言顶的。
楼市价格是随着城市经济发展走的,深圳不可能出现香港那样因特殊因素导致的经济衰退,在中国经济处于长期看好,而深圳与国内其他城市相比又长期保持着较大竞争优势的条件下,深圳豪宅价格是不可能下跌的,它只能在人们的不可思议之中一步步向上攀越;从普通置业群体的收入水平看,深圳只有香港的1/3
香港普通住宅的楼价虽然达到33000元/M2 ,但由于户型小,其总价区间仍集中在200~300万之间
目前,深圳关内中档社区内需求最大的120~150M2的户型,二手成交的集中区也在200~300万之间
因此,从深圳普通置业群体的收入水平和户型需求来看,在总价逼近香港而收入只有香港同类客群1/3的水平下,关内普通住宅平均20000元/M2的价格已基本止顶
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