2008年杭州上半年返目地产市场研究报告.docVIP

2008上半年杭州主城区住宅市场盘点 2007年年中以来，国内楼市掀起了一波非理性的发展热潮。住宅成交量价齐飞，土地市场地王频出，“面粉贵过面包”的疯狂现象屡见不鲜。楼市的非理性狂欢，逼得政府频出狠招，加息、信贷紧缩、二套房、三万方，一条条重磅政策横空出世，直击命门。在政策的重压下，传统的“金九银十”定律失效，价格也止住了疯长的步伐，楼市自此进入观望调整期。 岁末年初，正当业界各方对０８及后市走势雾里看花之际，王石的“拐点论”，潘石屹的“百日巨变”先后抛出，在业界掀起了轩然大波。在“拐与不拐”、“变与不变”的争论声中，楼市不觉间已走过了半个年头。在这半年中，杭州楼市走势如何？当前的现状意味着什么？对后市的走势判断又有着怎样的启示？本文将从市场供求结构，价格走势及土地市场行情等方面入手，并结合历年数据对比分析，对08年上半年楼市作出总结性盘点，并对下半年走势作出预测。 市场供求盘点 1. 成交量价盘点 成交量表现：延续去年年末颓势，总体成交量持续低迷。个案楼盘销售呈两极分 化态势，高品质，高性价比楼盘继续受到市场追捧，品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。 经历了07年年中的疯狂，杭州楼市自去年9月起进入观望调整期（见图1）。步入2008年以来，杭州楼市延续了上年末的颓势，整个上半年，杭州主城区一手住宅成交量持续在低位徘徊（见表1）。低迷的市场行情，让业界各方对5月份的房交会寄予了厚望，但事实一定让很多人失望。作为传统的楼市风向标，5月份的房交会并未能带来任何转机的讯号。在经历了短暂的销售高潮后，成交量于6月份便迅速回落。易居地产研究院统计结果显示，整个上半年，杭州主城区累计成交住宅10247套。与去年同期相比，跌幅达41.8%，基本回落至2006年同期水平（见表2）。 在总体成交低迷的同时，绿城蔚蓝公寓，万科金色城品，天阳上河等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中，金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。易居地产研究院认为，这些楼盘的逆市上扬，带来的并非市场全面转暖的讯号，而是预示着一个两极分化时代的到来：即高品质，高性价比的楼盘将继续受到市场追捧，而品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。 成交均价表现：仍处高位运行，但已无明显上升趋势。 在成交量持续低迷的同时，08年上半年的主城区的成交均价却一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示，08年上半年，杭州主城区的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比，涨幅高达43%（见表2）。值得引起注意的是，尽管今年以来，杭州主城区的一手住宅均价一直居高不下，但其月度走势已无明显上升趋势，易居地产研究院认为，这是由于在低迷的市场行情下，开发商在价格策略上已日趋审慎的结果。类似去年年中的价格连续跨级提升现象，短期内不会重现。 表1：2008年上半年杭州主城区一手住宅成交明细 名称 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合计 成交套数 （套） 1577 909 1501 1835 2994 1431 10247 成交面积 （平米） 179828 95857 169384 203667 322860 161659 1133257 成交均价 （元/平米） 14997 11997 14384 15842 13473 14123 14245 时间 一手住宅成交量(套) 变动幅度 一手住宅成交均价（元/平米） 变动幅度 05年上半年 6554 - 8697 - 06年上半年 10517 +60.5% 9460 +8.8% 07年上半年 17611 +67.5% 9961 +5.2% 08年上半年 10247 -41.8% 14245 +43% 表2：08年及历年上半年一手住宅成交量一览表 注：08年数据统计期为：2008年1月1日—2008年6月26日 数据来源：易居中国房地产研究院 2. 供求结构盘点 供应结构：90/70政策效应凸显，新推房源中，90方以下中小户型已占半壁 江山，120方以上中大户型比例显著下降。 90/70政策推行已逾2年，其对供应结构的影响效应也已悄然凸显。易居地产研究院统计结果显示，2008年1月1日至2008年5月26日期间，杭州市主城区一手住宅新增房源中，90方以下中小户型比例高达49.8%，与去年同期，增幅达到31.6%；90—120方的经济户型所占比例基本不变，维持在23%左右；120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占16%和11.1%，降幅分别高达19.2%和12.6%（详见图2，表3）。由此可见，在90/70政策影响下，杭州主城区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。可以预见，随着时间的推移，90/