2008年芜湖房地产实男场调查研究报告.docVIP

芜湖房地产市场调查研究报告 一、城市概况 芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。芜湖地势南高北低，地形呈不规则长条状。三产结构比例为8.5：57.7：33.8 ①自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均GDP接近2万元，可支配收入位于安徽前列。 ②同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。 小结： ㈠芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。 ㈡芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。 ㈢芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。 二、芜湖整体市场状况 １、芜湖市房地产市场发展历程 1、从“无房子”到“有房子”阶段 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。 2、从“有房子”到“好房子”阶段 1999年后，为了规范房地产运作，更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策。开始建设上规模、功能配套的小区。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之长江长、水木年华、君临天下、香樟花园出现。ⅱ平稳发展期——本世纪初期产品更新换代 3、从“好居室”到“好环境”阶段 2002年，当第二次房地产发展达到一个高度时，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区——香格里拉花园出现，由此进入了以居住人文为特色的第三次房地产高潮。 4、从“中心环境”到“郊外环境”阶段 近两年，周边郊外的别墅型住宅已经悄然兴起。随着私家车的逐渐普及郊区别墅、高档住宅已经被接受。因此，对市场动态和变化的把握是项目取得成功的一个关键工作。强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期。 2、新政解读（近期新政打压市场） 新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。 加强商品房预?（销）售管理，规范市场行为规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方， 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。 坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。 加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。 ?总结： ㈠ 在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期 ㈡ 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈 ㈢ 住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放 ㈣ 公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房档次下 降，对中端楼盘有一定影响。 3、房产投资情况 房地产开发投资稳步增长从整体上看，芜湖市国民经济保持着较快的发展态势，房地产开发投资额增在经济发展的带动下，大幅增长；住宅开发投资额稳步增加。 前期土地供应量大，未能全面消化，导致土地供应出现负增长 　 受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业在一定程度上出现观望 ，同时部分企业手中囤积大量土地，且开发速度过缓，土地供应出现负增长． ② 闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨。出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足。开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。 市场需求发生变化。对比住宅和非住宅可以看出，由于供应量不足和国家政策打压，自住和投资的成交量均受到影响，导致住宅成交量下降，而非住宅物业受到投资客户亲睐，成交量上扬。 三、芜湖各区域市场状况（各板块分析） 1、供应量比较 芜湖市区楼盘主要集中在镜湖区，在售楼盘占50％以上，是购房的热点区域之一，其房价在芜湖也是最高的。 各区域成交状况均较好，可售面积体量小，整体市场供应量不足。 弋江区楼盘数量虽然少于镜湖区，但由于单一楼盘体量较大，因此去化面积不少 供应结构不平衡导致芜湖房