2008年重庆房地产实男场年度研究报告.docVIP

2008年重庆房地产市场年报 第一章回顾篇 一、房地产政策回顾（政策内容详见附件一） 政策概述：2008年，中央政府及重庆市各部委为“促进房地产市场健康、稳定、快速发展”先后颁布各项政策近百余项，我司在2008年出台的各项政策中，选取了部分对房地产市场有深远影响的政策进行回顾，以此从“政策”方面来解读2008年的重庆房地产市场。 1 中央房地产政策回顾 1.1土地政策 ■ 国务院关于促进节约集约用地的通知（详见附件一44页） ■ 《土地登记办法》正式公布 2008年2月1日施行（详见附件一44页） ■ 《土地调查条例》发布（详见附件一44页） ■ 国土资源部:停止供应别墅类房地产开发用地（详见附件一45页） ■ 国土资源部:闲置土地处置将成今年土地督察重点（详见附件一45页） ■ 国土部拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门（详见附件一45页） ■ 土地违规加大问责 多部委联合公布新规（详见附件一46页） ■ 新合同文本规定：商住项目原则上3年内开发完（详见附件一47页） 【土地政策解析】 2008年，中央政府先后出台相关政策对土地市场进行调控，主要表现为规范土地市场制度、查处囤积土地等内容，从政策分析，国家在鼓励房地产企业发展的同时，也鼓励开发企业提高土地的容积率，使土地资源更合理、更有效、更节约的使用。而在经过2007年的房地产市场的“疯狂拿地”后，2008年部分房地产开发企业出现土地囤积等问题，国家为使土地资源进一步的发挥其作用，也把打击土地囤积作为2008年的重点。 1.2金融政策 ■ 两部门发布《经济适用住房开发贷款管理办法》（详见附件一47页） ■ 2008年1月16日央行提高存款准备金率0.5个百分点（详见附件一47页） ■ 2008年3月18日央行宣布上调金融机构存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） ■ 2008年4月16日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） ■ 2008年5月20日央行年内第四次上调存款准备金率0.5个百分点（详见附件一48页） ■ 招行出台二套房贷优惠政策 前提家庭成员无房（详见附件一48页） ■ 2008年9月15日央行急令降息27个基点（详见附件一49页） ■ 2008年10月15日利息税今起暂免征 存贷利率下调0.27%（详见附件一49页） ■ 央行:10月再次降息0.27%（详见附件一50页） ■ 2008年11月27日央行强力降息刺激购房需求，一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点（详见附件一51页） ■ 2008年12月23日起央行再次降息0.27个百分点，金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点（详见附件一51页） 【金融政策解析】 2008年的金融政策可以用“先紧后松”来概括，上半年银行紧缩银根，下半年银行连续降息。在经济相对萧条的时期，这充分发挥了政府部门及央行的市场调控功能。 2008年最值得关注的无疑为连续降息，央行在四个月内连续五次降息，并且央行官员在降息时，仍然屡屡提醒通胀风险，这是前所未有的。而降息的目的是：“贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。”对于楼市来说，三率齐降更是利好，由于三率齐降将会减轻购房者的成本以及给房企的资金面压力减压，对于楼市成交量回暖，起着十分重要的作用。但我们也不能期待，这样的一个政策能够起到立即改变楼市成交量的决定性的作用，政策的传递效应是滞后的，而且需要更多的组合拳打出，。重庆农村土地交易办法出台 地价由政府确定 2008年1-12月重庆市新增土地152宗，新增土地面积643.287万平方米，比较07年上涨6.36%。其中用于房地产开发用地77宗，土地面积277.834万平方米，占全年土地供应的43.19%。 2.2新增土地对比分析 07 -08年重庆主城区土地新增供应量对比图： 从新增供应量对比图可以看出，07年重庆市主城区的土地新增供应量明显起伏较大，供应高峰期集中在4月和12月，其中4月表现最为突出供应170.54万占全年28.2%。而08年相比07年土地供应则显得比较平稳，只有2月的土地供应较低仅供应9.42万平方米。 2.3新增土地区域分析 08年重庆主城区新增土地区域分布图： 2008年重庆市土地新增供应分布，北碚区新增土地面积146.75万平方米，排名第一占全市供应量的22.81%，渝北区新增土地面积136.137万平方米，排名次席，而寸金寸土的渝中区08年土地供应量最低仅有2.634万平方米。 3 成交分析（成交土地明细详见附件三） 3.1土地成交分析 2008年1－12月重庆主城区土地成交走势图： 2008年重庆市土地成交75宗