2009年石家庄市公缘蘑类产品研究报告.docVIP

09年石家庄市公寓类产品研究报告 公寓类产品简介： 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。 1.普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限: 70年；户型面积小，30~60平米。 产品特点：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平 目标客户及功能需求：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大。 2.商务公寓 用地性质：一般为综合性，用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。 产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼 目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。 3.酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。 产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。 目标客户及功能需求：租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具备较高的投资价值。 石家庄公寓类产品市场分析 项目列表 名称 地址 开发商 占地（万㎡） 建面（万㎡） 容积率 开盘时间 均价（元/㎡） 主力户型 装修情况 ME码 建设大街与范西路交叉口 河北大地行房地产开发有限公司 7736 45640 5.9 2009年 6900 40-109 精装修 阿尔卡地亚 平安大街与和平路交叉口 荣盛房地产开发有限公司 152076 33600（860000） 3.5 2008年7月 5500 45-89 精装修 万隆国际 育才街与裕华路交叉口 河北万润新元房地产开发有限公司 9504 127000 4.13 2007年8月 5900 40-90 精装修 花香维也纳五期 光华路与胜利大街交汇处 华泰房地产开发有限公司 125000 6600（170000） 2008年8月 8800 60-130 毛坯 唯C时尚广场 和平路与中华北大街交口以北200米 河北乾顺房地产开发有限公司 12006 22000 1.83 2009年2月 3600 37-140 简装修 自由立方 水源街与和平路交汇处 河北国大连锁商业有限公司 　-- 15000 　-- 2009年5月 4300 70-140 毛坯 昆仑盛阳门 胜利大街与向阳路交汇处 石家庄市住宅开发建设公司 15600 110000 4.92 2009年4月 4760 43-111 精装修 建华旺角 建华大街与光华路交口东北 河北众诚房地产开发集团有限公司 6250 10000 1.6 2009年3月 3500 60-90 毛坯（可装修） 师范街与中山西路交汇处 石家庄旭东房地产开发有限公司 4802 21000 3.2 2007年10月 5000 41-67 精装修 官鲤 广安大街 石家庄市天滋房地产开发有限公司 19617 123775 5.49 2008年5月 7000 35-90 精装修 东方曼哈顿 天山大街与淮河大道交叉口 一山集团 80000 390000 4.88 2008年11月 2420 45-130 毛坯 克拉公寓 东岗路与东二环交口西南 石家庄国大房地产开发有限公司 　-- 　19600 　1.96 2009年4月 3500 52-73 毛坯 2.区域分布分析 （石家庄市公寓类项目分布图） 从区域位置上来看，公寓类产品主要分布于桥东区的东购商圈与裕华区的北国商圈。这都是石家庄市目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。 3.市场供应量与体量分析 名称 占地（万㎡） 建面（万㎡） ME码 7736 45640 万隆国际