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行政法学研究 2∞7 年第 2 期 对不动产登记的行政法思考 王达 (中国政法大学法学院，北京 l∞088 博士研究生) 摘 要刊物权法》的出台对不动产主奋记的效力 、登记的统一、审查方式、责任承担等问题 作出 了 明确规定，但是如何在行政法层面对登记，进行规制尚存欠缺。不动产登记实际上是 一种行政行为，应当具有行政行为的效力。 在市场经济背景下，加强不动产登记在行政法上 的研究， 将有助于解决不动产登记的责任承担，并且提高不动产交易的安全。 关键词:不动产登记;实质审查;补充责任 中圄分类号:DF3 文献标识码: A 文章编号:1∞15 - ∞78{2∞7)02 -仰。 -06 对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障是物权法关注的重要问题之一，{物 权法》从第9 条到第 22 条设专节进行规定，对不动产登记的效力、登记的统一、审查方式、责 任承担等问题作出明确规定，将对于实现物权保护目的起到重要作用。 然而，将物权法仅作 为民事法律的基本法，无视不动产登记的行政法效力 ， 对于依法行政及司法救济的正当程序 是十分有害的。 以应松年教授为代表的公法学界多次呼吁: 物权法不仅仅是私法领域的 法!①本文将从行政法的角度对不动产登记行为的性质、效力、制度比较、审查标准和责任 承担等方面进行分析、阐述和探讨，以期抛砖引玉。更期望通过此类问题的研究，使广大法 学理论界和实务界摸弃法学部门的狭隘观念，拥有法治统一、法学研究统一的宽大胸怀，再 一次印证法学部门之间的分中有合、合中有分的辨证规律。 一、 不动产登记的性质和效力 不动产登记行为究竟是民事行为还是行政行为?有人从民法学的角度认为，不动产登 记行为非出于行政管理目的，应属于民事行为的一部分; 另有人认为，不动产登记是行政行 为。笔者赞同后者。因为:第一，不动产登记是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行 为。第二，不动产登记是国家行政权力的一部分， 体现了一定的强制性。 登记并非源于当事 人的自愿委托而是来源于国家行政权， 申请人必须依法向登记机关申请登记，否则其不动产 的相关权利便得不到法律的有效保护。第三， 不动产登记行为是羁柬性行为。②不动产登 ① 筑lO5 年9 月 29 日，应松年敬授在国家行政学院支持召开《公法学界对物权法的研讨会}，被《法制 日报》称为公法学者第一次就物权法发表意见。参见《物权法不能回避公法问题)，载 htlp: 11 www . legaldaily ∞Jmiscl2∞5 -1O/ll/content-203740.htnlo ② 王达: (房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务)，知识产权出版社 2(刷版， 第4 页。 90 王达:对不动产登记的行政法思考 记行为是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观察实和法律规定所作的行为，必须要严格 按照法律规定和有关规范进行。 显然，认为其属于行政行为的理由是充分的。 那么，不动产登记是属于行政许可行为还是行政确认行为? 行政许可法》早期的征求 意见稿曾将之规定为行政许可行为，为立法机关所否定。行政确认-般是指行政主体对行 政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行到别，给予确定、认定、证明或否定，并 予以宣告的具体行政行为。它包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式，其中，行政登记确认 是指特定的行政主体根据行政相对人的申请，对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予 以登记，从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变 更或消灭的一种具体行政行为。行政许可是指在法律一般禁止的情况下，根据行政相对人 的申请，通过颁发许可证等形式，依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为 的极利或资格的行政行为。 据此，不动产登记行为并非是赋予权利资格的许可行为，而是行 政确认行为。 因为:首先，不动产登记是对不动产权属法律关系的确认，是对权利人合法拥 有不动产权利的证明，而行政确认正是对行政相对人法律地位或权利义务的确定或否定。 行政确认行为的直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律 事实或法律关系。 而行政许可指的却是一种解禁授权行为，是对没有权利的人贼予权