六安房地产市场分蔚啮报告.docVIP

目录： 一、六安市宏观市场环境分析 二、六安市房地产市场产品现状 三、六安市房地产市场消费群体分析 第一部分 六安市宏观市场环境分析 （一）、六安市宏观经济发展状况 1、国民经济稳步发展十五生产总值年均增长9，超计划目标1个百分点，总量达到312.8亿元，人均达到611美元；财政收入同口径年均增长9.2以上，超计划目标1.2个百分点，总额达18.7亿元经济结构逐步优化三次产业结构由2000年的37.531.5∶31优化为200年的26.733.5∶39.8。其中，第一产业增加值年均增长农业基础地位加强，第二产业增加值年均增长12.5，成为拉动经济增长的主要因素第三产业加速发展，三产增加值年均增长11.4旅游、房地产、信息、连锁经营等新兴产业发展势头强劲。对外开放成效明显招商引资取得历史性突破，五年累计到位境内资金144亿元，利用境外资金1.74亿美元。华电六安电厂、长江精工等一批重大项目入驻。对外贸易快速增长，五年累计外贸进出口总额5.5亿美元，年均增长21.2%；其中出口累计完成5.3亿美元，年均增长21.4%，超计划目标6.4个百分点。逐提高十五期间农民人均纯收入年均增长7.5%，超过计划目标1.5个百分点，2005年达到2255元；城镇居民人均可支配收入年均增长12.7%，超过计划目标6.7个百分点，2005年达到7810元。2005年，全市人均GDP仅相当于全国的三分之一，全省的二分之一；农民人均纯收入相当于全国的69%，全省的86%；城镇居民人均可支配收入相当于全国的74%，全省的93%；工业化率分别比全国、全省低16.2和13.3个百分点；城镇化率分别比全国、全省低14.3和6.3个百分点。据统计，200全年全社会固定资产投资1.7亿元，比上年增长％。其中房地产开发投资.1亿元，比上年％。 由上图，近年来六安固定资产投资额年年递增，呈阶梯式发展。2003年和2004年的同比增长率分别为16.8％、29.3％相比上一年下降了4.2个百分点， 2005年商品房屋销售面积85.9万平方米，增长5.1％；实现销售额11亿元，增长6.8％。 小高层、高层 别墅 商业 城东区 270000 70000 / 20000 城南区 1460000 320000 80000 30000 城西区 270000 / / 30000 城北区 530000 / / 80000 城中心区 670000 230000 / 300000 总计 3200000 620000 80000 460000 1、目前六安市项目规划形态比较单一，多层建筑形态是市场主流，目前不少楼盘引入了小高层这一形态，本案也有小高层房型。小高层在六安的市场前景还不甚明朗，有的项目卖的尚可，有的则不尽如人意，部分项目的小高层房源还未开盘。由于价格、居住习惯等多方面因素的影响，小高层在六安当地的市场接收度远不如多层高，但借鉴其他城市房地产的发展经验，小高层必然会成为一种趋势。六安市区目前人口约30万，十一五期间目标发展至60万，人口密度的增高和城市化进程的深化使小高层有了用武之地，目前虽然市场有一定的抗性，但如果处理好价格、面积、房型的关系和搭配，还是可以取得良好的销售业绩。 2、为了适当提高容积率，同时满足景观设计的需要，大多数项目以“多层为主＋小高层、高层为辅＋底层商业街”的混合形式规划，总体布局上较为类似，没有太多的新意，本案也将采用相仿的规划格局。另外，大部分项目在建筑立面、内部环境、公建配套等方面表现平平，产品附加值不高。由此导致产品结构集中，功能相似，产品同质化竞争现象明显。这是市场不成熟的一面，同时也意味着市场存在的空白点和机会点相对较多。目前本案的建筑规划和基本格局已经确定，因此要在这种同质化竞争中获得先机，须从公共设施和物业服务上凸现亮点，怎样建设和谐社区、提供人性化服务等是本案需要慎重考虑的地方。 （五）、住宅户型配比 单位：平方米 1、目前六安市在售商品住宅的户型种类丰富，基本涵盖了各种居住需求，户型配比基本平衡，消费者户型选择余地较大。 2、在户型比重上，80－90平方米的三房 （六）、项目销售情况 物业形态 多层 小高层、高层 商业 期房平均销售率 约55％ 约40％ 约45％ 现房平均销售率 90％以上 约55％ 约85％ 1、从数据显示，目前六安市的多层销售比较顺利，现房的销售率更是高达90％以上，这也印证了多层形态是六安商品住宅的主流品种。 2、小高层、高层销售比较缓慢。主要原因有几点：消费者对高层，小高层的住宅了解不深，对于那些中年消费者而言，他们已经习惯居住多层，可能不愿意改变自己的居住习惯。大多消费者还认为，小高层、高层的使用代价较高