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兰州兰澳大厦项目傻奶业部分营销策划报告
价格认知 考虑市场增值，前3年为市场培育期，以后按照每5年增值15%计算， 则12年租金回报可达到： 市场租金 （元/月·㎡） 测算价格 （元/㎡） 计算公式：测算价格=〔月租金*8+月租金*（1+12%）*4〕*12 地下一层 140 21600 一层 225 33700 二层 150 22500 三层 120 18000 四层 90 12960 五层 80 11520 六层 70 10080 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 按照目前项目周边的业态业种分析，上表便是目前项目的比较真实的市场价格。 按此价格可测算项目应得销售额为： 价格认知 测算价格 （元/㎡） 可售面积 （㎡） 销售额 （万元） 合计：32651.2万元 备注：因具体建筑面积尚未确定，为了便于计算，以上每层面积均为约数。 地下一层 21600 3000 6480 一层 33700 2500 8425 二层 22500 2700 6075 三层 18000 2700 4860 四层 12960 2700 3499.2 五层 11520 2000 2304 六层 10080 1000 1008 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 中国现有的营销模式，哪一种更适合本项目运作？ 三种营销模式思辨 -------- 运作模式 分析 第四部分 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销模式思辨 消费者 经营者 投资者 投资者提供场所给经营者经营，获取价值 经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。 消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！ 经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然 商业地产五方利益关系示意图 吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。 开发商 运营商 1 2 3 4 5 6 1、销售 2、回报投资 3、委托经营 4、经营管理 5、商业经营 6、吸引消费 4、招商 完整的商业运营模式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 调整营销模式一 消费者 经营者 投资者 投资者提供场所给经营者经营，获取价值 经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。 消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！ 经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然 商业地产五方利益关系示意图 吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。 开发商 运营商 1 2 3 4 5 6 调整模式一： 招商，引进一家主力商家，租赁-1层—5层，经营商即运营商。 -1层、6层商业，均可得到更大幅度的价值提升。 商业的销售，可执行虚拟产权式销售。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 调整营销模式二 消费者 经营者 投资者 投资者提供场所给经营者经营，获取价值 经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。 消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！ 经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然 商业地产五方利益关系示意图 吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。 开发商 运营商 1 2 3 4 5 6 调整模式二： 将商场分割为独立商铺，销售；投资者即经营者并兼部分运营者功能。 运营商的功能弱化为物业管理和协助商业管理，只负责业种的限制和协助投资者租赁。 这种模式，只有在极度繁华的地段才可实施。 Evaluation only. Created with
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