兴义市幸福里尾盘偷钠广思路.pptVIP

                                                 区位比较40% 市场比较打分法说明 打分取值区间：0～10 打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分 总评分：将各打分因素按权重进行累加 分值还原：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格 综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加    W劣势分析 1、市场竞争激烈 目前，兴义市大大小小的项目近30个，待开发的项目比比皆是，已经开工建设超过20万平米的楼盘近十个。因此本项目要脱颖而出、加快资金回笼和提高利润，就必须独树一帜，挖掘自己的客户群体和特性优势。 2、项目土地成本高、周边商业档次低 目前兴义的核心商圈主要集中在街心花园片区，本项目周边经营种类繁杂，经营业态零散，就使得商业价值受到影响。但本项目受高地价成本影响，住宅部分在目前价格行情下几乎无利润可言，因此商业的售价就成为项目利润支撑点。 3、项目商业规划的问题 根据这几天都项目本身设计的消化，在商铺划分上面，我们得出的结论是： 如果根据现有的商业布局作规划设计的话，公司持有的商业物业占总体比例的80℅，可出售的商业物业仅占不到20 ℅；原因：可出售的商业物业主要是在内区占的比例较大，在销售价格上面没有太大的优势。 建议：根据我们多年做商业地产的经验及可行性分析（包括人流动向、划铺原则），得出结论：根据我们的经营业态定位，避免产生太多的死角物业，把可出售的物业配比增加，主要出售的物业尽量放在外区两侧，这样的话我们可以更好的把控销售价格。所以，在商业总平布局上面要做较大的调整，尽量避免死角物业。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. O机会分析 经济持续发展，市场对大型综合类地产项目需求增加，给兴义商城这种大型商业综合体一个长足的发展空间 周边街心花园,目前商业步行街的日益成熟，带动兴义市当地消费群体的投资意识和消费意识 兴义市最近几年改革的势头良好，促进了经济大环境的稳步发展，有利于房地产产业的发展，桔山片区的快速发展也有利于兴义商城朝着更好的方向发展，因为随着市场的成熟大型零售商欲以进入 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. T威胁分析 目前项目周边的商业地产产品销售价格略低,对兴义商城产品推出后,在价格定位上有一定的影响因素 国内房产大势的影响是否辐射到兴义市的商业投资产品，影响程度如何等等都需考虑。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2）项目整体定位：繁华 从此被定义 3）商业功能定位 大型商业综合体、一站式购物中心 为兴义市商务人士、公务员、学生、外来投资精英以及本地市民打造，集住宅、购物（餐饮、休闲、娱乐、商务、服务）、多功能为一体的商业综合体。把兴义商城打造成一个一站式购物天堂方便市民购物消费和聚集人流。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争认知一 缺乏政府规划引导的区域炒作，只会付出更多的财务成本 二线拓展区功能定位及建设目标为：“福田中心区二十一世纪高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区”，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。 本片区无政府整体规划。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争认知二 缺乏唯一性或可覆盖性的产品价值诉求或概念炒作就能成就营销的时代已