凌峻地产沈阳盛华缘姆产权式酒店营销推广方案.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;我们的思考体系;第一部分 营销背景;一、宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析;一、宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析;附件：宏观和地方政策;（二）金融政策： 1、2005年3月17日央行调整房贷利率； 2、2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”。别墅的首付款由原来的20%提到30%，这样做是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用； 3、从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%，5年期以上房贷基准利率由原来的6.12%提高到6.39%，提高了0.27个百分点； 4、2006年8月30日央行各期限固贷产品的基准利率均比原来调高0.27%。 ;（三）地方政策： 7月5日辽宁省建设厅正式出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——“省六条” 影响： 宏观政策其目的是规范房地产市场的健康发展，而同时也严重打压投资购房，连续两年的政策影响，使投资购房者持币观望。 购房5年内转手征收全额营业税的政策出台，使短期投资者转为长期投资。 盖房前限制户型与价位，会影响开发企业的正常运转。 实名制购房同样遏制房屋内部认购的炒房行为。 投资者购房更加慎重，投资性房产面临着威胁，开发形式更加严峻。 央行近两年三次调整房贷利息，使投资房产的收益降低，贷款购房者压力加大。;二、中观环境分析——竞争对手分析;二、中观环境分析——竞争对手分析;二、中观环境分析——竞争对手分析;二、中观环境分析——竞争对手分析;二、中观环境分析——竞争对手分析;二、中观环境分析——竞争对手分析;二、中观环境分析——竞争对手分析;三、微观环境分析——项目SWOT分析;三、微观环境分析——项目SWOT分析;三、微观环境分析——项目SWOT分析;三、微观环境分析——项目SWOT分析;第二部分 营销策略;一、营销目标;二、营销策略;（一）应势利导，快速入市 主推产权式酒店的投资高回报和安全性，利用目前良好的市场形势，快速入市，抢占市场先机，迅速消化。 （二）高端切入，品牌先导 项目以一方地产已有的高端物业开发商的品牌和假日酒店的强大品牌切入市场，以高端的市场形象切入市场，迅速吸引目标客户的关注，同时提升项目的心理价位和坚定客户购买信心。 （三）客户关系营销 充分利用盛华苑、假日、东北国际传播中心、周边企事业单位以及营销代理公司的客户进行一对一的客户公关。 凌峻拥有河畔新城、东方香榭里、山地艺墅等近5万个高端客户资源，有丰富的客户关系营销经验，同时凌峻与盛京高尔夫、宝马会、七杯茶等中高端娱乐消费场所拥有良好的合作关系。;（四）媒体组合策略 大众媒体和分众媒体相结合； 大众媒体投放要求密集和有效，建议选择《沈阳日报》、《辽沈晚报》为主，《沈阳晚报》、《时代商报》为辅； 分众媒体电台方面适合选择99.8音乐台，杂志选择一些目标人群集中的生活、时尚杂志，同时投放区域短信和DM。 （五）事件及体验营销 通过独特的事件营销，如产品说明会、高尔夫球赛等，迅速提升项目知名度，通过老客户现身说法。与目标客户形成有效的互动； 通过样板房及大堂的实景展示，用实际的产品体验，提升客户心理价位和展示产品的优点，迅速打动目标客户购买。 （六）差异化形象策略 从卖产品到卖投资，主推投资回报，吸引市场中小投资者，迅速消化。 ;三、价格定位;三、价格定位;三、价格定位;四、项目价值提炼;中层价值：高性价比的产品 ;四、项目价值提炼;四、项目价值提炼;四、项目价值提炼;四、项目价值提炼;五、营销阶段划分;第三部分 营销部署 ;一、导入期（9.15-9.22） （一）营销目标 1、推广目标 建立社会和市场对项目的基本认知。 初步树立项目的整体形象。 重点针对老客户和关系客户进行宣传。 2、销售目标 开始接受预约登记。 老客户和关系客户初步确立购买意向。;（二）推广策略 形象导入，强势品牌切入，给市场强大的信心保证，迅速建立项目知名度。 通过宣传10年10％的高回报，吸引投资客户的关注。 主要诉求点： 青年大街首席产权式酒店高端形象； 青年大街的地段价值和升值潜力； 假日和一方地产品牌； 10年10％年回报； 准现房优势。 ;（三）销售策略 确定营销推广方案，组建销售团队； 通过有效的营销手段组合达到内部认购期推出房源4-5倍的蓄客量； 确定价格方案； 渠道营销数据库营销 多渠道信息发布并引导现场登记客源； 充分挖掘假日的客户资源；