北京市华发颐园项牡目营销方案.doc

华发颐园项目营销方案 北京东方蜘蛛房地产经纪有限公司2006年4月27日 目 录 第一篇 区域市场分析 第二篇 项目市场策略 第三篇 项目推广策略 第四篇 项目销售方案 第一篇 区域市场分析 —— 由市场到项目  前 言： 北京市房地产市场06年第一季度整体比05年房价上涨17.3%，热点区域主要集中在CBD、中关村、望京、亚奥区域。随着奥运脚步的临近，奥运区域逐步成为众多热点板块中的核心区域。今年上半年开盘项目有主场、傲城、北苑家园（公园2008）三个项目，还有去年在售3个项目推出新房源（详见第一章周边市场分析）。我们针对本项目所具有的区域市场、竞争市场、客户群体进行详尽分析，得出本项目整体销售方案。  区域市场供应分析 2006年本区域主要竞争项目供应统计 项目 建筑类型 套数 一居 套数 比例 二居 套数 比例 三居或以上 套数 比例 已知项目 北辰 3板2塔 404 70 30 7% 110-123 185 46% 138-205 189 47% 北苑 5板3塔 630 63-81 126 20% 100-125 189 30% 130 315 50% 上元 1板3塔 900 55-61 72 8% 114-129 144 16% 144-250 684 76% 金泉 6塔4板 2940 54-62 420 14% 77-105 1680 57% 105-127 840 29% 主场 1塔 308 42-47 220 71% 98-99 44 14% 143 44 14% 华发 4板 420 / / 105-128 105 25% 138-160 315 75% 合计 / 5602 868 2347 2387 未知项目 北辰 1板 150 共计7702套 山水 4板7塔 1350 主场 2塔 600 合计 / 2100 区域项目成交价格分析 项目 均价 主场 8500元/平米 上元国际 7679元/平米 公园2008 7651元/平米 顶秀青溪 7514元/平米 傲城尊邸 8300元/平米 山水LAVIE（精装） 8500元/平米 数据来源：北京市房地产交易管理网（截至2006-04-18） 区域项目产品分析 06年区域市场户型结构以2-3居为绝对主力户型，户型结构同质化明显。 三居供应面积统计 目前区域已知三居供应，主力面积以127—160平米之间为主，以130平米为分界，上下面积数量相对持平，同本项目的产品供应基本相符合，将存在较大的竞争。 区域项目推盘状况 数据来源：北京市房地产交易管理网（截至2006-04-18） 项目一：主场 建筑面积8万平米，塔楼22层，1梯14户，位于本项目正南4公里 开盘时间： 06年1月21日开始排号，06年4月5日开盘 推出房源：334套，25656平米 目前签约：181套，12478平米 销售均价：8500元/平方米 装修标准：毛坯房 签约均价：网上无登记 签约户型： 单元 1个单元 户型 一 一 二 一 一 三 一 一 三 一 一 二 一 一 合计 平米 42 55 99 75 64 143 52 52 143 64 75 98 57 42 / 签约套数 21 11 18 12 20 4 10 7 1 21 13 18 8 17 181 比例 12% 6% 10% 7% 11% 2% 6% 4% 1% 12% 7% 10% 4% 9% 100% 签约比例明细： 户型 面积 签约套数 比例 一居 42-75平米 140 77% 二居 98-99平米 36 20% 三居 143平米 5 3% 分析： 主场143平米三居位于楼体东南和西南两端，华发颐园户型面积接近，积累2个半月签约5套。但其塔楼的居住舒适度远不如本项目板式结构，对本项目不形成竞争。但小户型的销售周期及价格可以作为后期公寓产品的参考依据。 项目二：上元国际 开盘时间：05年11月26日开始销售 推出房源：361套，41002平米 目前签约：199套，22974平米 销售均价：8500元/平方米 装修标准：毛坯房 签约均价：7679元/平方米 签约户型： 单元 1单元 2单元 3单元 户型 一 二 二 三 三 二 二 一 三 二 二 一 合计 平米 59 128 112 145 158 112 130 55 159 112 130 55 / 签约套数 20 7 19 19 22 15 10 18 26 17 10 16 199 比例 10% 4%