华高莱斯北京大栅赖母商业项目定位策略.ppt

第一章 相关商圈对本项目影响作用分析 一、 北京商业市场整体情况分析 二、市级商业中心对本区域定位影响分析 三、区级商业中心对本区域定位影响分析 四、项目周边商业影响分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、北京商业市场整体情况分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 北京商业市场整体情况分析 1. 商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。 数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易） 04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。 成交价格呈现下降的趋势，05年价格比04年价格下降7%。其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 北京商业市场整体情况分析 2. 商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。 数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库 成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加。 套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 北京商业市场整体情况分析 3. 宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，销售单价为12624.78元/平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。 05年上市的大体量商业项目多为复合业态，且多集中在朝阳、海淀等成熟区域。 05年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、海淀、昌平和丰台区域。四区之和占商铺总成交面积的78%，而去年四区所占比例为70%。商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（15017元/平米——5154元/平米）。 数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称 项目地址 批准日期 准许销售面积(m2) 环线 主要物业类型 商业面积(m2) 车位面积(m2) 西环广场 西直门综合交通枢纽 2005-3-18 222739.72 2－3西 写字楼 91871 36224.46 中国红街 朝阳区工体东路东侧 2005-4-30 48536.23 2～3东 写字楼 9066.44 　 健翔大厦 朝阳区祁家豁子8号 2005-5-24 28134.21 3～4北 写字楼 24314 0 德胜尚城 西城区德外关厢 2005-6-19 66955.26 2～3西 写字楼 11561.39 6032.24 瑞安大厦 朝阳区东三环南路102号 2005-6-24 35552.12 3～4东 写字楼 31445.49 0 CBD东都 朝阳区北化项目西区地块 2005-6-26 77657.48 3～4东 写字楼 9080.48 11965.03 2005-10-1 67011.74 公寓 40878.89 8450.65 北京华联望京购物中心 朝阳区广顺北大街33号 2005-8-25 82633.98 4～5东北 写字楼 65700 14198 韦伯国际发展中心 朝阳区朝阳门外小庄6号 2005-8-28 76556.59 3～4东 写字楼 19084 　 2005-12-14 43727.92 商业