合富辉煌山东莱芜旱睦晟项目营销策划分析报告.ppt

宏观及城市研究;宏观经济触底反弹迹象明显;调控政策开始显现;长短结合的政策目标，决定未来走势;小结;;城市研究;城市研究;城市研究;城市研究;城市研究;城市研究;城市研究;;发展历程;近年来发展现状;城区住宅项目在 2006 年进入白热化的竞争时代，差异化发展成为主要特征，市场出现高端楼盘和经济房两极分化。 当前莱芜市场存在三种形态，一是正规开发商；二是单位变相集资建房；三是旧村改造建房。 大量的小产权房、单位自建房、福利房的存在，严重干扰了莱芜市房地产市场的健康发展。不规范开发现象的存在，加剧了房地产市场供大于求的不利局面，对莱芜正常房地产市场产生较大的冲击。;发展前景;;土地发展规划;近年来土地出让情况;;板块划分;各片区市场分析;项目名称;（龙凤苑）;莱芜大桥路以东为其高新开发区。在全省145家省级开发区发展状况综合评价中，莱芜高新区进入全省一流开发区行列，其中高新技术指标位列全省第2位，西部79家开发区第1位。 目前高新区多工业厂区，后续供应的工业用地也较多。区域内泰丰纺织为莱芜唯一一家上市公司。 区域路网发达交通便利，建有承接十一运会排球馆等场地，为莱芜未来规划发展方向。;各片区市场分析;各片区市场分析;本案所在的中心城区按照发展历史和区域典型特征，可进一步细分为传统老城区板块和由红石公园板块、青草河板块组成的新市中心片区。 以上三个板块之间的距离都较近，在1.5-2公里左右，但却各自具备鲜明的特点，本案位于新市中心片区中的青草河板块。;各片区市场分析——传统老城区板块;各片区市场分析——传统老城区板块;莱芜新市政府所在地，交通便利，板块内有红石公园和青草河，绿化率高，环境优越。 区域内有银座、馨百等大型百货商场，其经营档次为当地最高端，商业和商务氛围均较为浓厚。 区域内商品房项目和旧村改造同时存在，商品房项目多高层产品，因占据核心地段优势，多为莱芜当地的中高端项目。;项目名称;各片区市场分析——新市中心板块;各片区市场分析——新市中心板块;当前莱芜市场除以上商品房项目外，存在大量旧村改造及集资建房项目，市??整体秩序有待规范。对于这些违规项目，一般都需要一次性付款，没法办理房产证，但其价格较低，集中在2000元左右，因此很多市民也会选择购买此类产品。整体而言，莱芜市民对于有无产权及产权年限等因素的关注度不是很高。 大量的旧城改造分流了正规商品房尤其是低档商品房的客源，但对中高档项目的影响较小。 另一方面，我司在实际调研中了解到，莱芜的银行管制非常严格，购房一般都需要找担保人，且二套房以是否有房子而不是以是否贷过款为衡量标准，当地绝大多数均为二次置业，首付需要付到50%以上，贷款门槛过高，也限制了部分中高总价的房源。;分析小结;分析小结;近年来莱芜房地产市场发展较快，一方面与外来中房、联美集团等实力开发商带来先进理念有关，另一方面本地像博宇、正顺等开发商也在逐渐成熟；同时，整体开发水平提升，购房者的要求也在日益提升，二者相互作用，共同推动了市场的发展进步。 整体来看，当前莱芜市场以中小项目为主，可售房源也较少，这与2009年莱芜新增供应较少有关。因在售房源较少，购买者购买热情较高。2010年来正规商品房项目，在适当的推广方式下销售情况都较为良好；很多项目房源一经推出即基本售罄。但后续供应增大后，市场竞争将会激烈，消费者观望将有可能出现并加重。; 住宅市场产品分析;随着越来越多外来开发商的涌入，带动了莱芜本地开发水平的提升。当前莱芜正规商品房项目普遍都较为重视整体规划设计，但受成本限制，一般都为省内设计院进行设计。 很多社区小而精致，别墅、多层、高层、商业等均有配置，整体设计注重均好性、多功能性。;莱芜住宅物业产品分析;细节上，一些项目开始注重主入口的处理，大门偏向于气派，多采用双立柱及岗亭；个别项目设置了人车分流的主入口；也有些项目采取入口复合景观打造的方式，营造形象。 从车位设施上看，楼层底层车库还较广泛存在，一般售价与社区住宅售价接近。近年来新建的一些小区开始出现地下停车位，但当前莱芜全地下停车的社区还很少见。;当前莱芜市场上建筑风格较多，有欧式、中式、新古典等，整体以现代风格居多。市民对建筑风格的关注度不是很高。 立面：绝大多数项目为涂料，白、黄、红等色系较多；但中高档项目一般都采用土黄、棕褐色等颜色的瓷砖甚至石材立面，凸显质感的同时，也受到市场较高认可。;当地住宅项目多采用三段式立面设计，底层、中部和顶层颜色明显区隔的同时造型和层次感也开始注重变化。 部分项目已开始注重转角凸窗、飘窗、格栅等细部设计。;当前莱芜市场上，住宅项目楼宇智能化、可视对讲等设备已普遍运用；鲁中国际更是采用了非常先进的彩色对讲系统。 当地太阳能较普及，较多项目配备有嵌入式太阳能设备等环保设施。;莱芜当地住宅项目一般采用毛坯交房的方式，